En el contexto del encarecimiento de la vivienda, se ha difundido la idea de que prohibir los pisos turísticos puede llevar a una reducción de los precios debido a una menor presión de demanda. Sin embargo, los datos sugieren que esta hipótesis puede no ser acertada, lo que plantea dudas sobre la efectividad de tales regulaciones. Un informe de Fedea, que revisa más de 400 estudios sobre el impacto de los alquileres de corta duración, indica que la prohibición de estos alquileres no necesariamente resulta en precios más bajos.
El caso de **Santa Mónica**, California, es uno de los ejemplos más citados. En 2015, se aprobó una normativa que prácticamente prohibió los alquileres turísticos de viviendas completas, permitiendo solo el alquiler de habitaciones en la residencia principal del propietario. Antes de la regulación, existían aproximadamente 1 700 anuncios en Airbnb en la ciudad, de los cuales cerca de 1 100 eran de viviendas completas. Tras la implementación de la regulatoria, el número de anuncios cayó por debajo de 700, representando una disminución cercana al 60%. A pesar de este descenso, los estudios muestran que no hubo un cambio estadísticamente significativo en los precios del alquiler de larga duración, lo que sugiere que la escasez de vivienda se mantuvo.
El informe destaca que muchos propietarios no optaron por alquilar sus propiedades a largo plazo, sino que las vendieron o retiraron del mercado, lo que no incrementó la oferta residencial como se esperaba.
Por otro lado, **Sídney**, Australia, adoptó en 2018 regulaciones que limitaban el alquiler turístico de viviendas completas a un máximo de 180 días al año. Los análisis posteriores a esta regulación revelaron que los precios de los alquileres de larga duración aumentaron entre un 2,7 % y un 3,6 %. Aunque inicialmente se redujo la actividad de alquiler turístico, no hubo un incremento notable en la oferta de alquiler residencial. Muchos de los hogares sujetos a esta regulación no volverieron al alquiler a largo plazo, sino que fueron vendidos o destinados a otros usos.
Ambos casos ilustran el problema de confundir la reasignación de usos de las viviendas con un verdadero aumento en la oferta. Las restricciones sobre el alquiler turístico no generan nuevas viviendas, sino que alteran las opciones de los propietarios. La evidencia indica que en contextos donde la oferta de vivienda es limitada, las prohibiciones tienden a redistribuir la escasez en lugar de solucionar el problema estructural subyacente.
El informe de Fedea apunta que la eficacia de cualquier regulación está condicionada a la flexibilidad de la oferta de vivienda y que las políticas destinadas a aumentar dicha oferta pueden tener un impacto más positivo sobre los precios que las medidas que simplemente restringen los alquileres turísticos.