Comprar una vivienda en Málaga se está convirtiendo en una misión imposible para miles de familias. Mientras las compraventas registran su peor inicio de año en un lustro, los precios continúan escalando hasta máximos históricos, consolidando un mercado inmobiliario cada vez más alejado de la realidad económica de la clase media.
Los datos oficiales revelan una paradoja que preocupa tanto a compradores como a expertos del sector: se venden menos viviendas, pero cada vez son más caras. Una situación que evidencia el creciente desequilibrio entre oferta y demanda y que amenaza con agravar uno de los principales problemas sociales de España.
Málaga registra su peor arranque inmobiliario desde 2021
Según los últimos datos del Ministerio de Vivienda, la provincia de Málaga cerró el primer trimestre de 2026 con 7 217 operaciones de compraventa, lo que supone una caída del 23% respecto al mismo periodo del año anterior.
Se trata del peor dato trimestral desde comienzos de 2021, cuando todavía se arrastraban las consecuencias económicas derivadas de la pandemia.
El retroceso afecta tanto a la vivienda nueva como a la usada:
- Vivienda nueva: 906 operaciones (-30%).
- Vivienda de segunda mano: 6 311 operaciones (-22%).
Sin embargo, el descenso de las transacciones no ha provocado una corrección de precios. Todo lo contrario.
El precio medio alcanza niveles históricos
El precio de la vivienda en Málaga ha alcanzado un nuevo máximo histórico de 2 988 euros por metro cuadrado, con un incremento interanual del 14,2%.
En términos absolutos, una vivienda media ya cuesta 366 429 euros, una cifra que sitúa a Málaga entre las provincias más caras de España, únicamente por detrás de Baleares y Madrid.
La situación es todavía más llamativa en la obra nueva, donde el valor medio alcanza los 479 657 euros, muy por encima de la capacidad adquisitiva de la mayoría de los hogares malagueños.
La vivienda usada tampoco ofrece un alivio significativo, con un precio medio de 350 448 euros.
«Los precios están fuera del alcance de muchas familias»
El propio sector constructor reconoce que la vivienda ha dejado de ser accesible para una parte importante de la población.
Desde la Asociación Provincial de Constructores y Promotores (ACP) admiten que los elevados precios y el endurecimiento de las condiciones hipotecarias están expulsando del mercado a numerosos compradores de renta media.
La secretaria general de la organización, Violeta Aragón, reconoce que los precios actuales «están fuera de rango para muchas familias», aunque insiste en que el principal problema sigue siendo la falta de oferta.
Según explica, prácticamente todas las viviendas que salen al mercado encuentran comprador, lo que demuestra que la demanda continúa siendo muy superior a la capacidad de producción existente.
Un déficit de hasta 60 000 viviendas
Los promotores llevan años alertando de que Málaga arrastra un importante déficit residencial.
Las estimaciones del sector sitúan la falta de viviendas entre 50 000 y 60 000 unidades, resultado de años de crecimiento demográfico, llegada de nuevos residentes nacionales e internacionales y una producción insuficiente de vivienda.
La combinación de estos factores ha provocado una presión constante sobre los precios.
Mientras la población aumenta, la oferta crece a un ritmo muy inferior, generando un escenario donde cada nueva promoción inmobiliaria encuentra compradores prácticamente antes de finalizar las obras.
Más burocracia y menos suelo: las críticas del sector
Los promotores consideran que una parte importante del problema reside en los lentos procedimientos urbanísticos y administrativos.
Aunque reconocen avances impulsados por la Junta de Andalucía y algunos ayuntamientos, aseguran que los cambios todavía son insuficientes para responder a la magnitud de la demanda existente.
La obtención de licencias, la aprobación de desarrollos urbanísticos y la disponibilidad de suelo finalista continúan siendo obstáculos que retrasan la construcción de nuevas promociones.
A ello se suma el aumento de costes que afecta a toda la cadena productiva:
- Incremento del precio del suelo.
- Encarecimiento de materiales.
- Costes energéticos más elevados.
- Falta de mano de obra especializada.
- Mayor carga fiscal.
Desde el sector recuerdan además que aproximadamente un 30% del coste final de una vivienda corresponde a impuestos y cargas administrativas.
La subida del Euríbor complica aún más el acceso a la vivienda
A la escalada de precios se añade ahora un nuevo problema para los compradores: el encarecimiento de la financiación.
La reciente subida de tipos de interés por parte del Banco Central Europeo amenaza con trasladarse al Euríbor y encarecer las cuotas hipotecarias.
Los expertos advierten de que esta situación puede enfriar todavía más la demanda entre las familias que dependen de financiación bancaria para adquirir una vivienda.
El impacto será especialmente notable entre los jóvenes y los hogares de renta media, que ya encuentran enormes dificultades para reunir el ahorro necesario para la entrada de una hipoteca.
Málaga sigue liderando el mercado inmobiliario español
Pese a la caída de operaciones, Málaga continúa siendo uno de los motores inmobiliarios de España.
La capital malagueña registró 1 429 compraventas durante el primer trimestre de 2026, situándose entre las ciudades con mayor actividad del país.
A ello se suman municipios de gran atractivo residencial y turístico como:
- Marbella.
- Mijas.
- Estepona.
- Benalmádena.
- Fuengirola.
- Torremolinos.
La Costa del Sol mantiene así su capacidad de atracción para compradores nacionales, inversores internacionales y residentes extranjeros con alto poder adquisitivo.
Una vivienda cada vez más inaccesible para los residentes
El caso de Málaga se ha convertido en uno de los ejemplos más claros de la crisis de acceso a la vivienda que afecta a España.
Mientras los precios continúan batiendo récords y la oferta sigue siendo insuficiente, miles de familias ven cómo la posibilidad de comprar una casa se aleja cada vez más.
La pregunta que empieza a plantearse buena parte de la sociedad es inevitable: ¿puede sostenerse un mercado inmobiliario donde quienes trabajan y viven en la ciudad tienen cada vez más dificultades para permitirse una vivienda en ella?
