El 96% del suelo en España no es edificable
El precio de la vivienda en España ha aumentado más de un 40% desde finales de 2020, significativamente por encima del crecimiento de la inflación general, que se sitúa en aproximadamente el 20%. En varias comunidades autónomas, este incremento está cerca o supera el 50%.
Sin embargo, este aumento de precios no ha provocado un incremento notable en la construcción de vivienda nueva, que permanece en niveles históricamente bajos. Según un informe del Centro Ruth Richardson de la Universidad de las Hespérides, esto revela un bloque estructural en la oferta debido a la regulación urbanística, la reducción de la rentabilidad del sector y el aumento en los costes de construcción.
A pesar del incremento en los precios, la construcción de nuevas viviendas no ha experimentado un repunte significativo. Actualmente, España registra cifras de viviendas iniciadas por cada 1 000 habitantes próximas a los mínimos históricos. La formación bruta de capital fijo en construcción ha disminuido del 20%% del total durante los años de la burbuja al 10%% en el presente. En el sector de vivienda, su peso sobre el PIB es del 5,6%%, menos de la mitad del 12,4% alcanzado en 2006.
Uno de los factores que limitan la inversión en el sector es la baja rentabilidad. La mayoría de las actividades económicas de la construcción en España presentan una rentabilidad neta negativa y se sitúan en un percentil bajo comparado con otros sectores económicos. El 95,7%% del territorio español está clasificado como suelo no urbanizable, restringiendo la construcción de viviendas residenciales a solo el 2,1%% del territorio, porcentaje que podría aumentar solo en un 1,3%% adicional en el medio plazo.
Las restricciones en el planeamiento urbanístico, que requieren modificaciones jurídicas para cualquier incremento de edificabilidad, son parte del problema. Los plazos para transformar suelo en vivienda pueden situarse entre 10 y 15 años, lo que significa que las decisiones de hoy no impactan en la oferta hasta más de una década después. Más del 69%% de los marcos urbanísticos en vigor data de antes de 2008, afectando la capacidad real de construcción.
Los costes de construcción también han aumentado considerablemente, duplicándose en términos reales durante las últimas dos décadas. Normativas como el Código Técnico de la Edificación y las recientes regulaciones de eficiencia energética han encarecido aún más el costo de la vivienda, empujando el estándar hacia precios más altos mientras que la demanda se centra en viviendas asequibles.
Además, la escasez de mano de obra cualificada y el aumento en los precios de los materiales de construcción, con incrementos que superan el 45%% en algunos insumos, han intensificado la crisis de la oferta. El resultado es un mercado inmobiliario donde los precios continúan al alza, pero la oferta no se adapta, lo que potencialmente incrementa la exclusión residencial. Sin una revisión exhaustiva de la regulación del suelo y de los costes de construcción, el déficit de vivienda puede convertirse en un problema duradero en España.