El centro histórico de Sevilla pierde población al mismo ritmo que gana turistas. Un informe elaborado por la Universidad de Sevilla (US) alerta de que el Casco Antiguo ha perdido cerca de 3 000 habitantes en la última década, una tendencia que coincide con el auge de las viviendas turísticas y el fuerte encarecimiento del mercado inmobiliario.
El estudio advierte de que la presión turística está transformando el corazón de la capital andaluza y desplazando progresivamente a los residentes hacia otros barrios y municipios del área metropolitana.
El centro de Sevilla pierde habitantes año tras año
El informe, elaborado por el profesor de Geografía Humana Rubén Ibán Díaz, analiza la evolución demográfica del Casco Antiguo desde la entrada en vigor de la regulación municipal de las viviendas de uso turístico en 2024.
Los datos muestran una tendencia continuada de pérdida de población.
- Casi 6 000 habitantes menos desde 2012.
- 3 000 vecinos menos en los últimos diez años.
- 334 residentes perdidos solo durante 2025.
Según el investigador, aunque existen diversos factores demográficos y económicos, la expansión del turismo y de los alojamientos turísticos constituye uno de los principales elementos que explican este cambio de población.
Sevilla lidera España en concentración de viviendas turísticas
El informe coincide con los datos publicados recientemente por el Banco de España, que sitúan al centro de Sevilla como la zona urbana con mayor concentración de viviendas turísticas del país.
Actualmente:
- El 45 % de las viviendas destinadas al alquiler en el Casco Antiguo se utilizan para uso turístico.
La cifra supera incluso a otros grandes destinos nacionales:
- Málaga: 44,6 %.
- Barcelona: 22,2 %.
- Madrid: 14,9 %.
Estos porcentajes reflejan el enorme peso que ha adquirido el turismo dentro del mercado residencial sevillano.
Una regulación que no frena la pérdida de vecinos
En 2024 el Ayuntamiento aprobó la modificación del Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) para limitar la expansión de las viviendas de uso turístico.
La normativa establece:
- Un máximo del 10 % de viviendas turísticas por edificio residencial.
- La obligación de disponer de acceso independiente para nuevas licencias.
- Una moratoria para nuevas autorizaciones en el Casco Antiguo, al superar ya el límite previsto.
Sin embargo, el estudio concluye que estas medidas no han conseguido detener la pérdida de población residente.
Uno de los motivos es que la regulación no tiene carácter retroactivo, por lo que miles de viviendas ya autorizadas continúan operando con normalidad.
El turismo se expande más allá del centro
La presión inmobiliaria ya no afecta únicamente al casco histórico.
El informe señala que las plazas destinadas al alojamiento turístico comienzan a crecer con fuerza en barrios próximos como:
- Los Remedios.
- Santa Justa.
- El Cerro del Águila.
Incluso se apunta que futuras infraestructuras como la ampliación del Metro podrían favorecer la llegada de apartamentos turísticos a otras zonas periféricas como Pino Montano.
El fenómeno, por tanto, comienza a extenderse fuera del centro tradicional.
La transformación del comercio también preocupa
El estudio advierte de que la pérdida de vecinos viene acompañada de un profundo cambio en la actividad económica del Casco Antiguo.
Cada vez proliferan más establecimientos orientados exclusivamente al visitante:
- Restaurantes adaptados al turismo internacional.
- Comercios de recuerdos.
- Tiendas de alimentación exprés.
- Negocios con horarios diseñados para el turismo.
Este proceso modifica el tejido comercial tradicional y reduce progresivamente la oferta de servicios dirigidos al residente habitual.
Vivienda cada vez más cara
La expansión del turismo coincide además con un fuerte incremento del precio de la vivienda.
Sevilla figura actualmente entre las ciudades españolas donde más difícil resulta comprar o alquilar un inmueble, una circunstancia que empuja a numerosas familias a trasladarse hacia municipios del área metropolitana.
El estudio sostiene que la combinación entre:
- La escasez de vivienda disponible.
- El auge del alquiler turístico.
- El incremento constante de los precios.
está acelerando el desplazamiento de población fuera del centro histórico.
El reto de equilibrar turismo y calidad de vida
El turismo continúa siendo uno de los principales motores económicos de Sevilla y una fuente esencial de empleo y actividad empresarial.
Sin embargo, el informe de la Universidad de Sevilla plantea el desafío de encontrar un equilibrio entre el crecimiento del sector turístico y la protección del tejido residencial de la ciudad.
El debate sobre el futuro del Casco Antiguo cobra ahora más fuerza que nunca, mientras expertos y administraciones analizan cómo evitar que uno de los centros históricos más importantes de Europa termine perdiendo buena parte de sus vecinos y de su identidad urbana.
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