El Real Decreto-ley 27/2026 entra en vigor este viernes y cambia las reglas de renovación de los contratos de vivienda habitual: cinco o siete años de prórroga sucesiva y hasta 12 meses de indemnización si el propietario decide no continuar.
El BOE ha publicado este jueves el Real Decreto-ley 27/2026, aprobado por el Consejo de Ministros el pasado 29 de septiembre, que modifica el régimen de duración de los contratos de alquiler de vivienda habitual. La nueva norma sustituye el actual sistema de prórrogas anuales por otro que permite encadenar prórrogas sucesivas de cinco años —o siete cuando el arrendador sea una persona jurídica— una vez agotado el periodo mínimo inicial.
El cambio afecta a una cuestión esencial para millones de contratos: qué ocurre cuando llega la fecha de vencimiento y el propietario quiere recuperar la vivienda.
A partir de la entrada en vigor del decreto, el arrendador deberá comunicar su voluntad de no prorrogar con seis meses de antelación, frente a los cuatro meses previstos anteriormente. Además, como regla general, deberá compensar económicamente al inquilino.
La indemnización será equivalente a doce mensualidades de la renta de una vivienda de características análogas, con el límite mínimo de una mensualidad por cada año que el inquilino haya residido en la vivienda.
¿Qué cambia con el nuevo decreto del alquiler?
El cambio afecta al artículo 10 de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos.
Hasta ahora, los contratos de vivienda habitual tenían una duración mínima de cinco años, o de siete años cuando el arrendador era una persona jurídica. Después podía producirse una prórroga tácita anual durante un máximo de tres años si ninguna de las partes comunicaba su voluntad de no renovar.
El nuevo sistema modifica ese esquema.
Una vez superados los cinco o siete años iniciales, según quién sea el propietario, el contrato podrá continuar mediante prórrogas sucesivas de la misma duración, salvo que alguna de las partes comunique que no desea continuar.
Para el propietario, sin embargo, la decisión de no prorrogar queda sometida a nuevas condiciones.
El preaviso pasa a ser de seis meses y, cuando proceda la extinción, deberá abonarse la correspondiente indemnización.
Hasta 12 meses de alquiler como indemnización
La principal novedad económica es la compensación al arrendatario.
El decreto establece una indemnización equivalente a doce mensualidades de renta de una vivienda de características similares. El cálculo podrá realizarse, cuando sea posible, utilizando el sistema estatal de referencia de precios del alquiler.
Además, existe un suelo: la compensación no podrá ser inferior a una mensualidad de renta por cada año de residencia en la vivienda.
La indemnización deberá abonarse en el momento de entregar la vivienda.
El propio Gobierno justifica esta compensación como una forma de cubrir los costes que genera para el hogar la finalización del contrato: búsqueda de una nueva vivienda, mudanza, fianzas y otras garantías, entre otros gastos.
Cuándo no tendrá que pagar el propietario
El decreto no establece la indemnización en todos los supuestos.
Una de las principales excepciones se produce cuando el propietario, siendo persona física, necesita la vivienda para residir en ella o para que lo hagan determinados familiares de hasta segundo grado.
En ese caso, la necesidad deberá constar en la comunicación de no prórroga. Sin embargo, existe una salvaguarda para el inquilino: si la vivienda no es ocupada en un plazo de tres meses, salvo causa de fuerza mayor, el derecho a la indemnización vuelve a operar.
También existen excepciones relacionadas con la situación del propio inquilino.
No procederá la compensación cuando el arrendatario no habite efectivamente la vivienda o cuando disponga de otra vivienda apta en el mismo municipio.
La norma contempla asimismo las situaciones en las que el inquilino tenga derecho a otras prórrogas obligatorias establecidas por la legislación.
El contrato deberá conservar sus condiciones
Otro elemento relevante es que las prórrogas deberán mantener las condiciones del contrato original.
El decreto establece reglas destinadas a impedir que mediante acuerdos posteriores se empeoren las condiciones de la relación contractual y declara nulas determinadas estipulaciones que perjudiquen al arrendatario respecto al régimen establecido.
La nueva regulación también contempla qué ocurre si existen otras prórrogas extraordinarias previstas legalmente.
Las prórrogas por vulnerabilidad y las correspondientes a zonas de mercado residencial tensionado se mantienen dentro de la Ley de Arrendamientos Urbanos. La norma establece además reglas para evitar que diferentes mecanismos de prórroga se acumulen de forma incompatible.
¿Qué pasa si se vende la vivienda?
La nueva regulación también tiene consecuencias cuando cambia el propietario.
El régimen de prórroga forma parte de las obligaciones vinculadas al contrato, por lo que la transmisión de la vivienda no elimina automáticamente las obligaciones existentes respecto al arrendamiento.
Esto adquiere especial importancia para quienes compren una vivienda alquilada y pretendan posteriormente recuperar su uso.
La cuestión deberá analizarse en función del supuesto concreto y de las excepciones previstas en la propia norma.
La medida también afecta a contratos que ya están vigentes
El decreto no se limita exclusivamente a los nuevos contratos.
El nuevo régimen se proyecta sobre determinados contratos de vivienda habitual que ya están en vigor, aunque establece reglas transitorias para proteger situaciones en las que el propietario ya hubiera comunicado su decisión de no renovar.
Hay una excepción especialmente importante.
Cuando el contrato vaya a vencer dentro de los seis meses siguientes a la entrada en vigor, el arrendador podrá utilizar todavía el plazo de cuatro meses de preaviso.
Además, las comunicaciones de no renovación que ya se hubieran efectuado conforme a la legislación anterior conservan su eficacia y no generan automáticamente el nuevo derecho a indemnización.
¿Qué ocurre con la prórroga extraordinaria de dos años?
El Gobierno aprobó el 29 de septiembre otro real decreto-ley, el Real Decreto-ley 26/2026, que contempla una prórroga extraordinaria de hasta dos años para determinados contratos de vivienda habitual que cumplan los requisitos establecidos.
Esa norma exige, entre otras condiciones, que el arrendatario esté al corriente del pago del alquiler y haya cumplido con sus obligaciones de pago durante los ocho meses anteriores.
El nuevo Real Decreto-ley 27/2026 establece cómo se relacionan ambos mecanismos.
La nueva regulación de las prórrogas sucesivas tiene carácter preferente en los supuestos previstos, mientras que la prórroga extraordinaria funciona como un régimen transitorio para determinados contratos cuya finalización ya estaba próxima o había sido comunicada.
El Gobierno justifica la reforma por la tensión del mercado
La exposición de motivos del decreto sitúa el origen de la reforma en la evolución del mercado del alquiler.
El Gobierno sostiene que el vencimiento de los contratos puede convertirse en un mecanismo para trasladar al inquilino las subidas de precios, al permitir que una vivienda vuelva al mercado con una nueva renta.
El Ejecutivo también argumenta que la finalización de un alquiler genera costes para los hogares y considera necesario proporcionar mayor estabilidad contractual.
La norma cita además los modelos de Alemania, Francia y Países Bajos como ejemplos europeos de sistemas que ofrecen diferentes grados de estabilidad a los contratos de alquiler.
El Gobierno defiende que el propietario mantiene la posibilidad de no renovar
La exposición de motivos también intenta responder a una de las principales cuestiones jurídicas de la reforma: si el nuevo sistema supone una limitación absoluta de la propiedad.
El Ejecutivo sostiene que el arrendador conserva la posibilidad de no prorrogar el contrato, pero debe asumir la indemnización correspondiente cuando no concurra una de las excepciones previstas.
El texto vincula esta regulación con la función social de la propiedad recogida en el artículo 33.2 de la Constitución y afirma que el nuevo régimen es distinto de los sistemas de prórroga forzosa existentes en etapas anteriores.
La reforma entra en vigor este viernes
El Real Decreto-ley 27/2026 entra en vigor el 2 de octubre de 2026, un día después de su publicación en el BOE, según establece su disposición final.
Como ocurre con cualquier real decreto-ley, su continuidad depende de su convalidación parlamentaria.
El Gobierno ha recurrido a esta figura alegando la existencia de una situación de extraordinaria y urgente necesidad. En la exposición de motivos señala que numerosos contratos celebrados a partir de 2019 están llegando o llegarán próximamente al final de sus periodos de duración y prórroga.
La tramitación parlamentaria determinará si el nuevo régimen permanece vigente en los términos aprobados por el Ejecutivo o si experimenta modificaciones posteriores.
Una reforma que cambia el equilibrio entre propietario e inquilino
El nuevo sistema introduce un cambio significativo en la relación contractual.
El inquilino obtiene mayor estabilidad temporal y, cuando el propietario decida no continuar sin encontrarse en una de las excepciones, puede tener derecho a una indemnización de hasta doce mensualidades calculada sobre una vivienda comparable.
El propietario, por su parte, mantiene la posibilidad de no prorrogar el contrato, pero debe comunicarlo con mayor antelación y asumir el coste económico previsto por la nueva legislación cuando corresponda.
La aplicación práctica dependerá de factores como la duración concreta del contrato, la condición del arrendador, la fecha de vencimiento, las comunicaciones realizadas previamente y la existencia de otras prórrogas legales.
Por eso, no todos los contratos de alquiler quedarán sometidos exactamente a las mismas reglas.
Las claves del nuevo alquiler
En términos prácticos, estas son las principales novedades:
- Cinco años: duración de las prórrogas cuando el arrendador sea una persona física.
- Siete años: duración de las prórrogas cuando el propietario sea una persona jurídica.
- Seis meses: nuevo plazo de preaviso del arrendador.
- Dos meses: plazo de preaviso que mantiene el arrendatario.
- 12 mensualidades: indemnización de referencia cuando proceda.
- Una mensualidad por año: importe mínimo de indemnización según el tiempo de residencia.
- Tres meses: plazo para que el propietario que alegue necesidad ocupe efectivamente la vivienda.
- Contratos vigentes: el nuevo régimen puede afectar a determinados contratos ya existentes, con reglas transitorias.
- Dos años: prórroga extraordinaria prevista en el decreto de vivienda aprobado el 29 de septiembre para determinados contratos que cumplan sus requisitos.
La reforma convierte así la continuidad del alquiler en la regla después del periodo mínimo inicial y condiciona la decisión de no renovar a un nuevo sistema de preaviso e indemnización.
Ahora queda por conocer el recorrido parlamentario de la norma y, en su caso, las modificaciones que puedan introducirse durante su tramitación.
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