El Gobierno negocia ampliar la protección frente a los desahucios mientras los socios de izquierda reclaman que ningún lanzamiento se ejecute sin una alternativa habitacional aceptada por la persona vulnerable.
La reforma abre un debate de fondo: ¿hasta dónde puede llegar la protección de un inquilino vulnerable sin alterar el derecho del propietario a recuperar su vivienda?
El decreto Maricarmen llega al Consejo de Ministros bajo máxima presión
El Gobierno pretende aprobar este martes 29 de septiembre de 2026 un nuevo real decreto-ley de vivienda, después de varios días de negociación entre el PSOE, Sumar y distintos socios parlamentarios.
El llamado «decreto Maricarmen» surge tras el desahucio de Maricarmen Abascal, una mujer de 87 años que fue desalojada el 23 de septiembre de la vivienda en la que residía desde 1956, en Madrid. El caso ha provocado movilizaciones y ha convertido la política de vivienda en uno de los principales focos de presión sobre el Ejecutivo.
Pedro Sánchez confirmó que el Gobierno trabajaba «contrarreloj» para llevar la norma al Consejo de Ministros y pidió a los grupos parlamentarios un último esfuerzo para facilitar su aprobación posterior en las Cortes.
La cuestión más delicada de la negociación está relacionada con la suspensión de los desahucios de personas consideradas vulnerables y sin alternativa habitacional.
La propuesta que eleva el conflicto: ¿puede rechazarse la alternativa?
Según la información publicada por Libertad Digital, una de las posiciones que se están debatiendo pretende endurecer las condiciones para ejecutar un lanzamiento cuando el ocupante o arrendatario se encuentre en situación de vulnerabilidad.
El planteamiento que recoge ese medio parte de una cuestión especialmente sensible: qué sucede cuando las administraciones ofrecen una alternativa habitacional, pero la persona considerada vulnerable no la acepta por considerar que no resulta adecuada.
Este punto es relevante porque desplaza el debate desde la mera existencia de una alternativa hacia su aceptación y adecuación a las circunstancias concretas de la persona afectada.
No obstante, conviene subrayar que, a fecha de publicación de esta información, el contenido definitivo del nuevo real decreto-ley todavía se encuentra sujeto a negociación. Por tanto, no puede darse por aprobada una redacción concreta mientras no sea adoptada formalmente por el Consejo de Ministros y publicada en el Boletín Oficial del Estado.
Qué está vigente actualmente
La protección frente a los desahucios no parte de cero.
El Gobierno prorrogó en febrero de 2026 determinadas medidas extraordinarias hasta el 31 de diciembre de 2026. El Real Decreto-ley 2/2026 mantiene la posibilidad de suspender determinados lanzamientos cuando concurren las circunstancias legales de vulnerabilidad y ausencia de alternativa habitacional.
La regulación establece diferencias importantes según quién sea el propietario.
En determinados supuestos, los propietarios de una o dos viviendas quedan fuera de la aplicación de esta prórroga, mientras que las medidas afectan principalmente a viviendas pertenecientes a personas jurídicas o a determinados grandes tenedores. El juez debe valorar además las circunstancias particulares del caso.
La legislación tampoco establece que toda persona que alegue vulnerabilidad obtenga automáticamente una suspensión.
El procedimiento exige acreditar la situación económica y social, recabar información de los servicios sociales y someter el caso a la valoración judicial correspondiente.
La diferencia entre suspender un desahucio y reconocer el derecho a permanecer en la vivienda
Una de las claves jurídicas del debate consiste en distinguir dos cuestiones que a menudo aparecen mezcladas.
La primera es si una persona tiene derecho a permanecer en una determinada vivienda en virtud de su contrato o de otra relación jurídica.
La segunda es si, aun habiéndose determinado que debe abandonar el inmueble, el lanzamiento puede suspenderse temporalmente por razones de vulnerabilidad.
Las medidas extraordinarias aprobadas en los últimos años actúan fundamentalmente sobre la segunda cuestión.
Por tanto, una suspensión del lanzamiento no equivale necesariamente a la recuperación o prórroga del contrato de alquiler. La protección procesal puede aplazar la ejecución de una resolución sin modificar por sí misma la titularidad del inmueble ni convertir en indefinido un contrato extinguido.
Esta distinción resulta especialmente importante en casos como el de Maricarmen.
El caso que ha desencadenado la reforma
Maricarmen Abascal vivía desde hacía 71 años en el inmueble del distrito madrileño de Retiro. El lanzamiento se ejecutó el 23 de septiembre después de un procedimiento judicial relacionado con la continuidad de su contrato de renta antigua.
La cuestión jurídica no se limitaba a determinar si existía vulnerabilidad.
El conflicto también estaba relacionado con la duración y las condiciones del contrato de arrendamiento. Según la información publicada sobre el procedimiento, la controversia llegó hasta el Tribunal Supremo, que en diciembre de 2023 inadmitió el recurso de casación presentado contra la resolución de la Audiencia Provincial de Madrid.
El caso demuestra por qué vulnerabilidad y derecho a la vivienda concreta no son jurídicamente conceptos idénticos.
La primera puede justificar determinadas medidas de protección. La segunda depende de la relación jurídica existente sobre el inmueble y de las normas aplicables.
La propiedad privada vuelve al centro del debate
El nuevo decreto plantea así un conflicto entre dos intereses protegidos por el ordenamiento: la protección de las personas en situación de vulnerabilidad y el derecho del propietario a disponer de su inmueble conforme a la ley.
La cuestión adquiere especial relevancia cuando el propietario es un pequeño arrendador.
El propio Gobierno estableció en febrero que los titulares de una o dos viviendas no quedarían afectados por la prórroga general del denominado escudo social, precisamente para evitar trasladar determinadas cargas a propietarios con una capacidad patrimonial limitada.
El debate actual puede modificar ese equilibrio, dependiendo de la redacción definitiva.
Una protección más amplia puede aumentar las garantías para hogares vulnerables, pero también plantea preguntas sobre quién soporta económicamente el coste de mantener una vivienda ocupada cuando el propietario no puede recuperar su inmueble.
El Gobierno también negocia alquileres y fondos de inversión
La controversia sobre los desahucios forma parte de un paquete mucho más amplio.
Las propuestas que se han venido negociando incluyen medidas sobre:
- Suspensión de desahucios de personas vulnerables.
- Prórrogas extraordinarias de contratos de alquiler.
- Regulación de los alquileres de temporada.
- Medidas específicas sobre el alquiler de habitaciones.
- Limitaciones a determinadas operaciones consideradas especulativas.
- Beneficios fiscales para propietarios que reduzcan o mantengan determinadas rentas.
- Incentivos para inquilinos.
- Medidas para aumentar la construcción de vivienda protegida.
- Nuevas fórmulas de financiación para facilitar el acceso de los jóvenes a la vivienda.
El alcance final dependerá del acuerdo que el Ejecutivo consiga cerrar con sus socios.
Sumar reclama una norma más contundente
Sumar ha presionado al PSOE para que el decreto incorpore medidas de mayor alcance.
La formación ha defendido la prohibición de los desahucios de personas vulnerables sin alternativa habitacional, la regulación de determinadas modalidades de alquiler y medidas contra lo que denomina fondos «buitre».
También ha advertido de que no respaldaría un texto que considerase insuficiente.
La negociación se desarrolla, además, con posiciones diferentes entre los socios parlamentarios. Junts ha reclamado protección para el pequeño propietario y ha expresado su rechazo a medidas que, a su juicio, puedan perjudicarlo.
Por ello, el problema del Gobierno no es únicamente redactar la norma: también necesita construir una mayoría parlamentaria capaz de convalidarla.
El antecedente del escudo social de 2026
La actual discusión es la continuación de un proceso iniciado durante la pandemia.
El Real Decreto-ley 11/2020 introdujo mecanismos extraordinarios para suspender determinados lanzamientos cuando concurrían situaciones de vulnerabilidad económica y social y no existía alternativa habitacional.
Desde entonces, estas medidas han sido prorrogadas y modificadas en diferentes ocasiones.
La extensión aprobada en febrero de 2026 llevó la protección hasta el 31 de diciembre de 2026, incorporando además reglas destinadas a diferenciar la situación de los pequeños propietarios respecto de los grandes tenedores.
El nuevo decreto pretende decidir qué ocurrirá después y, sobre todo, hasta dónde debe llegar la protección pública cuando una persona vulnerable se enfrenta a la pérdida de su vivienda.
El problema de fondo: quién paga la protección
Uno de los aspectos menos visibles del debate es el coste económico de estas medidas.
La normativa ya contempla mecanismos de compensación a propietarios cuando la Administración no adopta las medidas necesarias para atender una situación de vulnerabilidad después de que se produzca una suspensión.
El diseño de esas compensaciones resulta fundamental.
Si el Estado impide temporalmente al propietario disponer del inmueble, pero la compensación no cubre adecuadamente los costes soportados, el impacto económico recae directamente sobre el titular de la vivienda.
Si, por el contrario, la Administración garantiza una compensación suficiente y rápida, el coste se traslada fundamentalmente al presupuesto público.
En ambos casos existe una pregunta inevitable: ¿qué Administración debe asumir la responsabilidad económica de garantizar una alternativa habitacional?
El caso Maricarmen también enfrenta a las administraciones
Tras el desahucio, distintas administraciones han defendido sus actuaciones.
El Ayuntamiento de Madrid ha asegurado que ofreció asistencia social y alternativas de alojamiento a Maricarmen, mientras que el caso ha generado críticas políticas al Gobierno central.
La empresa propietaria, Urbagestión Desarrollo e Inversión, llegó además a plantear al Ayuntamiento que la vivienda se incorporase al programa municipal Reviva para facilitar el regreso de Maricarmen mediante una alternativa estable y asequible.
El Ayuntamiento descartó posteriormente esa propuesta al considerar que el inmueble no cumplía los requisitos del programa.
Estos hechos muestran que la discusión no se limita al Gobierno central: comunidades autónomas y ayuntamientos también tienen competencias y responsabilidades en materia de vivienda y servicios sociales.
El Congreso tendrá la última palabra
Incluso si el Consejo de Ministros aprueba el decreto, la batalla parlamentaria continuará.
Al tratarse de un real decreto-ley, el Gobierno necesita su convalidación por el Congreso de los Diputados dentro del plazo constitucional correspondiente.
La experiencia reciente demuestra que la mayoría parlamentaria no está garantizada. El debate sobre la vivienda ya ha provocado enfrentamientos entre el PSOE, Sumar, PP, Vox, Junts y otros grupos.
Por eso, el texto que salga del Consejo de Ministros será solo el primer paso.
Qué puede cambiar si se aprueba la nueva regulación
Los efectos concretos dependerán de la redacción definitiva, pero las principales cuestiones que habrá que vigilar son:
- Qué se entiende por persona vulnerable.
- Qué requisitos deberá cumplir para suspender un lanzamiento.
- Qué se considera una alternativa habitacional adecuada.
- Quién decide si esa alternativa resulta suficiente.
- Qué ocurre si la persona vulnerable la rechaza.
- Durante cuánto tiempo puede mantenerse la suspensión.
- Qué propietarios quedan sujetos a las nuevas obligaciones.
- Qué compensación recibirán los arrendadores.
- Qué Administración asumirá el coste de la alternativa habitacional.
- Qué mayoría parlamentaria permitirá convalidar el decreto.
Son cuestiones determinantes porque una modificación aparentemente técnica puede alterar de forma sustancial el equilibrio entre inquilinos, propietarios y Administraciones públicas.
La cuestión que deja abierta el decreto Maricarmen
El caso de Maricarmen ha convertido una discusión jurídica y económica en un debate nacional sobre el acceso a la vivienda.
La protección de una persona vulnerable constituye uno de los objetivos declarados de las medidas del Gobierno. Al mismo tiempo, cualquier reforma debe concretar cómo se protege al propietario afectado y cómo se financia la solución habitacional.
El punto decisivo será comprobar qué dice exactamente el texto aprobado por el Consejo de Ministros, porque las propuestas negociadas durante los últimos días pueden sufrir modificaciones antes de convertirse en norma.
El debate sobre el decreto Maricarmen no se reduce, por tanto, a decidir si se suspende o no un desahucio. La cuestión de fondo es cómo compatibilizar vulnerabilidad, derecho a la vivienda, propiedad privada, seguridad jurídica y responsabilidad de las Administraciones sin convertir ninguno de esos principios en una mera declaración.
La respuesta quedará fijada en el texto definitivo y, posteriormente, en su tramitación parlamentaria y aplicación por los tribunales.
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