El Gobierno modifica las reducciones fiscales del alquiler: mantener la renta conserva el 50 %, mientras que determinadas subidas reducen progresivamente la ventaja fiscal.
El Real Decreto-ley 26/2026 introduce una importante modificación de la fiscalidad de los alquileres en España. El Gobierno no ha elevado formalmente los tipos del IRPF, pero sí ha cambiado las reducciones que los propietarios pueden aplicar sobre los rendimientos netos positivos obtenidos por el alquiler de viviendas.
La consecuencia práctica es relevante: la cantidad de renta que queda sometida a tributación dependerá ahora también de la evolución del precio del alquiler y de las características del contrato.
El nuevo sistema establece reducciones que pueden alcanzar el 100 % en determinados supuestos, pero también reduce el beneficio fiscal cuando el propietario aumenta la renta. Para una subida superior al 20 %, por ejemplo, la reducción puede quedar limitada al 15 %.
El Gobierno cambia la fiscalidad sin tocar los tipos nominales
La principal novedad está en el artículo 23 de la Ley del IRPF.
El tipo impositivo aplicable al contribuyente no cambia directamente. Lo que cambia es la cantidad sobre la que se calcula la tributación.
En términos sencillos:
más reducción = menos rendimiento sujeto a IRPF; menos reducción = más rendimiento sujeto a IRPF.
Por eso, aunque técnicamente no pueda hablarse de una subida del tipo del impuesto, determinados propietarios sí pueden terminar pagando más IRPF por el mismo inmueble o por un inmueble alquilado a un precio superior.
Esta distinción es importante para interpretar correctamente la reforma.
La escala que penaliza las subidas de alquiler
Para determinados nuevos contratos celebrados por propietarios que no tengan la consideración de gran tenedor, el decreto establece una escala específica cuando la nueva renta aumenta respecto de la anterior.
Las reducciones quedan así:
- 50 % si la renta inicial no supera la del contrato anterior.
- 40 % si aumenta hasta un 5 %.
- 30 % si aumenta más de un 5 % y hasta un 10 %.
- 25 % si aumenta más de un 10 % y hasta un 15 %.
- 20 % si aumenta más de un 15 % y hasta un 20 %.
- 15 % si aumenta más de un 20 %.
La comparación debe hacerse con la última renta del contrato anterior, aplicando, cuando corresponda, la cláusula de actualización anual prevista en aquel contrato.
La diferencia económica puede ser considerable.
Un propietario que incremente la renta inicial en más de un 20 % podrá aplicar una reducción del 15 %, frente al 50 % correspondiente cuando mantiene la renta anterior.
Eso significa que, antes de aplicar el tipo marginal del IRPF, el 85 % del rendimiento neto positivo quedaría fuera de la reducción, frente al 50 % en el supuesto de mantenimiento de la renta.
La otra cara: reducciones de hasta el 100 %
El nuevo régimen no se limita a reducir incentivos.
También introduce reducciones fiscales extraordinariamente elevadas para determinados propietarios que reduzcan el precio y cumplan los requisitos establecidos.
Cuando un nuevo contrato supone una reducción de la renta superior al 5 %, pueden entrar en juego reducciones del:
- 100 % en determinados supuestos.
- 95 % en determinadas situaciones vinculadas a zonas tensionadas y jóvenes.
- 90 % para determinados alquileres en zonas de mercado residencial tensionado.
- 85 % cuando concurren las condiciones relativas a la edad del arrendatario.
- 70 % en determinados alquileres sociales o destinados a personas vulnerables.
- 60 % cuando la vivienda ha sido rehabilitada en los dos años anteriores.
No se trata de porcentajes automáticos. Cada reducción está condicionada por los requisitos específicos establecidos en la nueva redacción del artículo 23 de la Ley del IRPF.
¿Qué ocurre si el propietario mantiene el alquiler?
Aquí se encuentra una de las diferencias importantes respecto a los contratos en los que existe una subida.
Cuando la renta inicial no supera la última renta del contrato anterior, actualizada cuando corresponda, la reducción general prevista es del 50 %.
Por tanto, mantener el precio no elimina la ventaja fiscal.
El nuevo sistema introduce así una especie de escala:
bajar el alquiler puede aumentar la reducción; mantenerlo conserva el 50 %; subirlo reduce progresivamente la reducción.
El diseño pretende utilizar la fiscalidad para influir sobre las decisiones económicas de los propietarios.
¿Y si el casero sube más de un 20 %?
Este es uno de los supuestos que mayor diferencia presenta.
Si la renta inicial del nuevo contrato supera en más de un 20 % la última renta del contrato anterior, la reducción aplicable será del 15 %, siempre dentro del supuesto y condiciones establecidos por la norma.
El propietario no pierde el derecho a la reducción por completo.
Pero la diferencia respecto del 50 % general es sustancial.
Ejemplo sencillo
Supongamos un rendimiento neto positivo de 20 000 euros antes de aplicar la reducción.
Con una reducción del 50 %, quedarían sujetos a tributación 10 000 euros.
Con una reducción del 15 %, quedarían sujetos 17 000 euros.
La diferencia sería de 7 000 euros de rendimiento sometido al impuesto antes de aplicar el tipo marginal correspondiente.
El importe final que pague el propietario dependerá de su situación fiscal global y de su tipo marginal de IRPF.
El nuevo sistema no afecta por igual a todos los propietarios
Una de las cuestiones más importantes es que el decreto establece diferencias entre propietarios.
El régimen especial para nuevos contratos se refiere a arrendadores que no tengan la consideración de gran tenedor.
Además, existen reglas específicas para viviendas alquiladas por primera vez, inmuebles situados en zonas tensionadas, alquileres destinados a determinados colectivos y viviendas rehabilitadas.
Por tanto, no todos los caseros tendrán automáticamente derecho a las mismas reducciones.
La situación fiscal concreta dependerá del contrato y de las circunstancias del inmueble.
También hay incentivos para viviendas alquiladas por primera vez
El decreto contempla un régimen específico para contribuyentes que alquilen una vivienda por primera vez, siempre que no tengan la consideración de gran tenedor.
También en este caso existen diferentes porcentajes de reducción según las circunstancias previstas por la norma.
El objetivo declarado por el Gobierno es incentivar que más viviendas entren en el mercado residencial de alquiler y favorecer determinadas condiciones de precio.
El BOE presenta estas modificaciones como parte de una política fiscal orientada a promover rentas de alquiler más asequibles y estabilidad contractual.
La prórroga tácita tendrá una reducción del 80 %
Otra novedad relevante aparece cuando el contrato entra en el periodo de prórroga tácita previsto en el artículo 10.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
En determinados supuestos, la reducción será del 80 %, siempre que:
- El arrendador no sea gran tenedor.
- La renta inicial no exceda del límite máximo correspondiente al sistema de índices de precios de referencia.
- Se cumplan las demás condiciones previstas en la norma.
La reducción se aplica durante el periodo de prórroga tácita mientras concurran los requisitos establecidos.
¿Qué pasa con los contratos antiguos?
El decreto incluye un régimen transitorio.
Los contratos celebrados antes de la entrada en vigor de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, mantienen la aplicación de la reducción prevista en la legislación anterior.
También se establece un régimen específico para contratos celebrados entre la entrada en vigor de esa ley y el 1 de diciembre de 2026.
Esta disposición evita que todos los contratos existentes queden automáticamente sometidos al nuevo régimen fiscal.
El Gobierno también introduce una deducción para los inquilinos
La reforma no afecta exclusivamente a los propietarios.
El decreto incorpora una nueva deducción estatal por alquiler de vivienda habitual para contribuyentes cuya base imponible sea inferior a 33 007,20 euros anuales.
La deducción será del 10 % de las cantidades satisfechas, con determinados límites.
Para bases imponibles de hasta 23 007,20 euros, la base máxima de la deducción será de 11 630 euros.
Para bases imponibles superiores a esa cantidad e inferiores a 33 007,20 euros, la base máxima se reduce progresivamente mediante la fórmula establecida por la norma.
La deducción está sometida además a condiciones relacionadas con la titularidad de otras viviendas por parte del contribuyente y de su unidad familiar.
También cambia la tributación de determinadas viviendas vacías
El decreto incorpora medidas fiscales adicionales relacionadas con vivienda.
Entre ellas figura una nueva regulación para determinadas transmisiones de viviendas a Administraciones públicas y entidades públicas o vinculadas a programas de vivienda social y asequible.
También se amplía el catálogo de determinadas ayudas públicas que quedan fuera de la base imponible del IRPF.
Estas medidas forman parte del mismo paquete fiscal, aunque tienen un impacto diferente al de la modificación de las reducciones por alquiler.
El IBI también entra en la reforma
La reforma fiscal no se limita al IRPF.
El decreto modifica la legislación de haciendas locales para permitir que los ayuntamientos situados en zonas de mercado residencial tensionado establezcan determinados recargos del IBI sobre inmuebles residenciales destinados a alojamientos turísticos.
El recargo puede alcanzar el 50 %, con posibilidades de llegar al 100 % o al 150 % en determinados supuestos vinculados al número de inmuebles destinados a ese uso.
No se trata de una subida automática del IBI en toda España: su aplicación depende de la correspondiente ordenanza fiscal municipal y de que concurran los requisitos establecidos por la norma.
El debate: ¿subida fiscal o incentivo?
La discusión política y económica sobre la reforma gira alrededor de una cuestión concreta.
El Gobierno presenta el nuevo sistema como un mecanismo de incentivos fiscales para conseguir alquileres más asequibles.
Desde una perspectiva estrictamente tributaria, sin embargo, existe otra lectura: cuando el propietario aumenta la renta, disminuye la reducción que puede aplicar sobre el rendimiento neto positivo, lo que puede elevar la cantidad sometida a IRPF.
Ambas afirmaciones pueden coexistir.
No ha aumentado el tipo nominal del IRPF sobre los rendimientos del alquiler, pero sí cambia la base efectiva sobre la que determinados propietarios tributarán.
El cambio puede ser especialmente relevante para quienes renueven contratos
La reforma cobra importancia en el momento en que se formaliza un nuevo contrato de arrendamiento.
La comparación con la renta anterior se convierte en un elemento fundamental para determinar la reducción fiscal.
Por ello, dos propietarios con viviendas similares pueden tener una tributación diferente si uno mantiene la renta anterior y otro la incrementa.
También pueden producirse diferencias importantes en función de si la vivienda está en una zona tensionada, si el inquilino cumple determinados requisitos o si el inmueble ha sido rehabilitado.
Una reforma que utiliza el IRPF para intervenir en el mercado del alquiler
El cambio representa una utilización más directa de la fiscalidad como herramienta de política de vivienda.
Hasta ahora, la reducción fiscal funcionaba fundamentalmente como un mecanismo general de incentivo al alquiler residencial.
El nuevo sistema introduce una relación más estrecha entre precio del alquiler y beneficio fiscal.
La decisión económica del propietario pasa a tener una consecuencia tributaria diferente dependiendo de si reduce, mantiene o aumenta la renta.
El resultado dependerá de cómo respondan propietarios e inquilinos y de cómo evolucione la oferta disponible.
Las seis cifras que explican la reforma
- 100 %: máxima reducción prevista en determinados nuevos contratos.
- 50 %: reducción cuando la nueva renta no supera la anterior, dentro del supuesto regulado.
- 40 %: reducción cuando la renta aumenta hasta un 5 %.
- 30 %: reducción cuando aumenta más de un 5 % y hasta un 10 %.
- 15 %: reducción cuando la subida supera el 20 %.
- 10 %: nueva deducción estatal para determinados inquilinos con rentas inferiores al límite establecido.
Conclusión
El nuevo IRPF de los alquileres no modifica formalmente los tipos impositivos, pero sí altera de forma significativa las reducciones aplicables a los propietarios.
La diferencia puede ser importante: mantener la renta permite conservar una reducción del 50 % en determinados nuevos contratos, mientras que una subida superior al 20 % reduce esa ventaja hasta el 15 %. Al mismo tiempo, determinadas rebajas de renta permiten acceder a reducciones de hasta el 100 % si se cumplen todas las condiciones.
El Gobierno plantea la reforma como un sistema de incentivos fiscales para aumentar la oferta de alquiler asequible. Para los propietarios, el efecto concreto dependerá de sus circunstancias, del contrato y de la evolución de la renta.
La verdadera dimensión económica de la reforma se conocerá cuando empiece a aplicarse sobre nuevos contratos y pueda medirse si los incentivos fiscales consiguen modificar las decisiones de los propietarios y la oferta efectiva de vivienda en alquiler.
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