Los expertos coinciden en que el problema de la vivienda en España es estructural y que, a la fecha, existe un déficit de alrededor de 900 000 unidades. Se estima que para corregir esta situación, sería necesario construir al menos 1,2 millones de viviendas, lo que se encuentra muy por debajo del ritmo actual de construcción. Esta fue una de las principales conclusiones de la mesa redonda titulada «Crear viviendas: cada vez más difícil y más caro», que tuvo lugar en los Cursos de Verano CEU-María Cristina, dirigida por Javier Fernández-Lasquetty y moderada por Luis Fernando Quintero.
Francisco Pérez Medina, consejero delegado de Culmia, abrió el debate afirmando que el sector de la vivienda presenta un diagnóstico bien definido. Afirmó que es contradictorio que, a pesar de existir una gran demanda, los salarios de los españoles no son suficientes para adquirir una vivienda. También destacó que desde el estallido de la burbuja inmobiliaria, el sector ha perdido cerca de la mitad de su mano de obra, pasando de 2,6 millones de trabajadores en 2007 a 1,4 millones en la actualidad.
El bajo margen de rentabilidad de las promotoras españolas, que es del 2,5% de media frente al 12,5% en Europa, también limita la capacidad de inversión en maquinaria y procesos de industrialización. Pérez Medina identificó la falta de suelo, las deficiencias en la planificación urbanística, la fiscalidad y la ausencia de seguridad jurídica como los principales obstáculos que afectan a la construcción de vivienda.
Por su parte, Juan Van-Halen, fundador de ARDAVANIA, abordó la problemática del suelo, señalando que el modelo de producción habitacional actual se remonta a un plan de 1956 que prioriza la protección del suelo sobre su producción. Es aí donde el desarrollo de una parcela puede requerir entre 15 y 30 años de espera, siendo 20 años el promedio. Van-Halen también describió cinco crisis que afectan al sector: urbanismo, modelo financiero, modelo productivo, seguridad jurídica y una crisis política.
La edad media de los trabajadores de la construcción actualmente ronda los 48 años, dado que las nuevas generaciones no se están incorporando al sector. Por otro lado, se estima que alrededor del 25% del precio de una vivienda se destina a impuestos, sumado a los costos administrativos que pueden encarecer hasta en 40 000 euros el precio final de una licencia.
La sobrerregulación también fue un tema de análisis. Beatriz del Peso, socia del departamento de Derecho Administrativo, Urbanismo y Medioambiente de Garrigues, reveló que cada metro cuadrado de suelo es objeto de regulaciones de hasta tres administraciones diferentes, implicando que un proyecto puede requerir entre 36 y 45 permisos. Esta situación se agrava con un déficit de infraestructura que no se resolverá a corto plazo.
Del Peso concluyó que, a pesar de que el diagnóstico del problema es claro, encontrar una solución sigue siendo complejo, apuntando que no hay razones que impidan la autogestión del mercado de promoción de suelo y vivienda.