Un estudio presentado en Fedea concluye que comprar, mantener y vender una vivienda en España puede suponer una carga fiscal equivalente al 62% de su precio de adquisición. Los expertos alertan de que la acumulación de impuestos encarece el acceso a la vivienda y agrava la escasez de oferta.
Mientras el acceso a la vivienda continúa siendo una de las mayores preocupaciones de los españoles, un nuevo estudio pone cifras al peso de la fiscalidad inmobiliaria. Según un análisis presentado en la Fundación de Estudios de Economía Aplicada (Fedea), el conjunto de impuestos que gravan una vivienda durante todo su ciclo de vida puede alcanzar una cuantía equivalente al 62% del precio original de compra.
El informe, elaborado por el doctor en Ciencias Económicas Jaume Menéndez, sostiene que el problema no reside únicamente en un impuesto concreto, sino en la acumulación de tributos estatales, autonómicos y municipales que recaen sobre el propietario desde la adquisición del inmueble hasta su posterior venta.
Un ejemplo que refleja el peso de la fiscalidad
Para ilustrar el impacto real de esta carga tributaria, el estudio analiza el caso de una vivienda situada en un municipio de la provincia de Gerona.
El inmueble fue adquirido en el año 2000 por 90 000 euros y vendido en 2025 por 240 000 euros.
Durante esos veinticinco años, el propietario abonó cerca de 56 000 euros en impuestos relacionados con la compra, la tenencia y la transmisión de la vivienda.
Según el estudio, esa cifra representa el 62% del precio inicial de adquisición, un porcentaje que evidencia el elevado peso que soporta la propiedad inmobiliaria a lo largo de toda su vida útil.
Se paga al comprar, mientras se posee y también al vender
El informe destaca que la vivienda está sometida a tributación prácticamente en todas sus fases.
Durante la compra
El comprador debe afrontar diferentes impuestos, entre ellos:
- Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), en viviendas de segunda mano.
- IVA, cuando se trata de vivienda nueva.
- Actos Jurídicos Documentados (AJD), en los supuestos previstos por la legislación.
Durante la propiedad
Mientras conserva el inmueble, el propietario continúa pagando tributos periódicos como:
- Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).
- Otros gravámenes municipales y autonómicos relacionados con la titularidad del inmueble.
En el momento de la venta
Cuando decide vender la vivienda vuelven a aparecer nuevas obligaciones fiscales, entre ellas:
- IRPF por la posible ganancia patrimonial.
- Plusvalía municipal, cuando corresponda conforme a la normativa vigente.
El resultado, según el economista, es una tributación continuada durante todo el ciclo de vida de la vivienda.
Fedea alerta de una acumulación de impuestos
Durante la presentación del estudio, Jaume Menéndez defendió que el verdadero problema reside en la suma de todos esos tributos.
A su juicio, la vivienda se ha convertido en una de las principales fuentes de recaudación para las distintas administraciones públicas, al soportar simultáneamente impuestos estatales, autonómicos y municipales.
El economista considera que esta acumulación fiscal debería analizarse de manera conjunta y no únicamente evaluando cada impuesto por separado.
España, entre los países con mayor presión fiscal sobre la vivienda
El informe también compara la situación española con la del resto de la Unión Europea.
Según los datos expuestos durante la presentación, España ocupa una de las posiciones más elevadas en presión fiscal sobre la vivienda, situándose únicamente por detrás de Luxemburgo, Francia y Bélgica.
Este nivel de tributación, sostiene el estudio, sitúa a España entre los países europeos donde la propiedad inmobiliaria soporta una mayor carga impositiva.
La falta de vivienda agrava el problema
El análisis también pone el foco sobre el fuerte desequilibrio existente entre la creación de nuevos hogares y la construcción de viviendas.
Según los datos expuestos en el acto:
- Desde 2021 se han creado más de 1,2 millones de nuevos hogares.
- En ese mismo periodo únicamente se han finalizado algo más de 470 000 viviendas.
Esto significa que por cada vivienda construida se generan más de dos nuevos hogares, aumentando el déficit residencial especialmente en provincias como:
- Madrid.
- Barcelona.
- Valencia.
- Alicante.
- Murcia.
Para el autor del estudio, cuando la oferta resulta insuficiente, una elevada presión fiscal termina repercutiendo sobre el precio final que pagan compradores e inquilinos.
Un debate cada vez más presente
La publicación de este informe reabre el debate sobre el papel de la fiscalidad en el mercado inmobiliario español.
Mientras el Gobierno defiende distintas medidas para facilitar el acceso a la vivienda, numerosos economistas y asociaciones del sector sostienen que la elevada carga tributaria desincentiva la inversión, reduce la oferta disponible y contribuye al encarecimiento de los precios.
El estudio presentado en Fedea no cuestiona la existencia de impuestos sobre la vivienda, pero sí plantea la necesidad de revisar el conjunto del sistema para evitar que un mismo inmueble sea gravado de forma sucesiva durante todas las etapas de su vida económica.
Con un mercado marcado por la escasez de oferta y unos precios cada vez más elevados, el debate sobre si España grava en exceso la vivienda promete seguir ocupando un lugar central tanto en la política económica como en la preocupación de millones de familias.
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