La Audiencia Provincial de Cantabria respalda que una comunidad aplique un recargo a las cuotas impagadas, pero fija condiciones: debe aprobarse previamente, ser proporcionado y no tener efectos retroactivos.
Las comunidades de propietarios cuentan con herramientas para endurecer las consecuencias económicas contra quienes dejan de pagar sus cuotas. Una reciente sentencia de la Audiencia Provincial de Cantabria ha avalado la aplicación de un recargo del 20% sobre la deuda de un propietario moroso, aunque el fallo no supone que cualquier comunidad pueda imponer automáticamente esta penalización.
La resolución, fechada el 20 de julio de 2026, resulta especialmente relevante para millones de propietarios porque delimita cuándo puede utilizarse este tipo de medida para combatir la morosidad.
En el caso analizado, el propietario terminó condenado a abonar 3 330 euros: 2 775 euros correspondientes a la deuda y otros 555 euros por el recargo del 20%. A ello se suman los intereses legales y las costas de primera instancia.
La clave está en que la comunidad había aprobado previamente el mecanismo contra los morosos y el propietario no impugnó el acuerdo.
Recargo del 20% a los vecinos morosos: qué ha decidido el tribunal
El conflicto comenzó después de que una comunidad de propietarios reclamara judicialmente varias cantidades pendientes.
Inicialmente, el Juzgado de Primera Instancia número 1 de Laredo condenó al propietario a pagar 1 450 euros.
La comunidad, sin embargo, recurrió porque consideraba que la deuda reclamable era superior y defendía además la aplicación del recargo aprobado contra la morosidad.
La Audiencia Provincial de Cantabria ha terminado dando la razón a la comunidad en aspectos fundamentales del recurso.
El tribunal considera admisible en este caso el incremento del 20% sobre las cantidades adeudadas, dentro del marco establecido actualmente por la Ley de Propiedad Horizontal (LPH).
Pero existe un matiz fundamental: la sentencia no establece que todas las comunidades puedan añadir unilateralmente un 20% a cualquier recibo impagado.
La comunidad había aprobado la medida años antes
La existencia de un acuerdo previo resulta esencial para entender el fallo.
La comunidad había acordado ya en 2017 que los propietarios morosos tendrían que asumir ese incremento sobre sus deudas.
Posteriormente, en una junta celebrada en 2023, volvió a establecer que reclamaría judicialmente las cantidades pendientes junto con el correspondiente recargo.
La cuestión había generado interpretaciones diferentes entre distintos tribunales.
Algunas resoluciones habían considerado legítimo que las comunidades establecieran medidas económicas contra los morosos, mientras otras cuestionaban la competencia de las juntas para imponerlas o entendían que debían aparecer expresamente en los estatutos.
Una reforma legislativa terminó aclarando sustancialmente el escenario.
La Ley de Propiedad Horizontal permite medidas contra la morosidad
La Ley 10/2022, de 14 de junio, modificó el artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal e introdujo expresamente la posibilidad de establecer determinadas medidas disuasorias frente a la morosidad.
La normativa contempla, entre otras opciones, establecer intereses superiores al interés legal o privar temporalmente al propietario moroso de determinados servicios o instalaciones.
Pero la ley establece límites.
Las medidas no pueden ser abusivas ni desproporcionadas, tampoco pueden afectar a elementos esenciales para la habitabilidad del inmueble y, además, no pueden aplicarse con carácter retroactivo.
Esta última condición resulta particularmente importante.
Una comunidad no puede aprobar hoy una penalización y utilizarla para incrementar automáticamente deudas generadas antes de que esa medida entrara en vigor.
No se puede cobrar automáticamente un 20% a cualquier vecino
La sentencia, por tanto, no debería interpretarse como una autorización general para imponer una penalización del 20% ante cualquier retraso.
Para que una medida de este tipo resulte defendible deben concurrir las circunstancias legales correspondientes y existir un acuerdo previo de la comunidad.
Además, la penalización deberá superar el examen de proporcionalidad y no ser considerada abusiva.
En el caso resuelto en Cantabria existía otro elemento relevante: el propietario no había impugnado el acuerdo comunitario que establecía el recargo.
La Ley de Propiedad Horizontal contempla en su artículo 18 los supuestos en los que los acuerdos de una junta pueden ser impugnados judicialmente.
Presentar una impugnación, no obstante, no suspende automáticamente la ejecución del acuerdo. Para ello sería necesario que un juez acordase la suspensión cautelar correspondiente.
La deuda pasó de 1 450 a 2 775 euros antes del recargo
La sentencia aborda además una cuestión de enorme interés práctico para los administradores de fincas y las propias comunidades.
El juzgado de primera instancia había limitado inicialmente la condena a 1 450 euros, cantidad que aparecía expresamente liquidada como deuda en la junta del 11 de julio de 2023.
La Audiencia Provincial introduce una interpretación más amplia.
Además de aquellos 1 450 euros, la comunidad reclamaba otros 1 000 euros correspondientes a una cuota anual destinada a gastos ordinarios y 325 euros por unas obras de reparación del soportal.
La deuda ascendía así a 2 775 euros.
Sobre esta cantidad se aplicó el recargo del 20%, equivalente a 555 euros.
El resultado final alcanzó los 3 330 euros, antes de añadir los intereses legales y las costas judiciales correspondientes.
No siempre hace falta convocar otra junta para liquidar la deuda
Otro de los aspectos relevantes de la resolución es la necesidad —o no— de que la junta vuelva a aprobar la liquidación de cada cantidad pendiente antes de reclamarla judicialmente.
La Audiencia distingue en función del procedimiento utilizado.
El artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal establece requisitos específicos de liquidación cuando se utiliza el procedimiento monitorio, una de las vías habituales para reclamar cuotas comunitarias impagadas.
Sin embargo, el tribunal considera que esa liquidación previa por la junta no resulta necesariamente imprescindible cuando la comunidad utiliza otras vías judiciales de reclamación.
En este caso, las cantidades adicionales figuraban en una certificación de deuda emitida por el administrador.
Esta interpretación puede resultar importante para futuras reclamaciones porque evita considerar que toda deuda posterior necesite necesariamente una nueva junta para poder llegar a los tribunales, siempre dependiendo del procedimiento empleado y de que la deuda quede debidamente acreditada.
El vecino no compareció ante el juzgado
El propietario demandado no compareció en el procedimiento y fue declarado en rebeldía.
Eso tuvo consecuencias procesales importantes, aunque no significa que perdiera automáticamente el juicio.
La rebeldía procesal no equivale a un allanamiento. Es decir, que una persona no comparezca no significa jurídicamente que acepte todo lo reclamado contra ella ni que reconozca como ciertos todos los hechos expuestos por la otra parte.
La comunidad seguía obligada a demostrar que la deuda existía.
Sin embargo, al no personarse, el propietario tampoco impugnó la documentación aportada.
La Audiencia se refiere en este punto al artículo 326.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que atribuye valor probatorio a los documentos privados cuando su autenticidad no es impugnada por la parte perjudicada.
Las comunidades tendrán que demostrar las deudas
La sentencia tampoco concede a las comunidades un cheque en blanco.
Conforme a las reglas generales sobre la carga de la prueba recogidas en el artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, corresponde a quien reclama acreditar los hechos fundamentales que sustentan su pretensión.
Por ello, aunque el vecino demandado no comparezca, la comunidad debe presentar la documentación necesaria para justificar qué cuotas están pendientes, su importe y el origen de las cantidades reclamadas.
En este procedimiento, la Audiencia consideró suficientemente acreditados los 2 775 euros de principal.
Después aplicó los 555 euros correspondientes al 20%, hasta alcanzar los citados 3 330 euros.
Qué deben saber las comunidades antes de penalizar a un moroso
La resolución de Cantabria deja varias conclusiones prácticas. Una comunidad puede adoptar medidas para combatir la morosidad al amparo de la legislación actual, pero debe aprobarlas correctamente y antes de pretender aplicarlas.
No cabe utilizar posteriormente una penalización para castigar deudas anteriores a su entrada en vigor.
Tampoco puede diseñarse cualquier sanción. La Ley de Propiedad Horizontal exige que las medidas no sean abusivas ni desproporcionadas y protege, además, la habitabilidad de la vivienda.
Esto significa que la existencia de esta sentencia no convierte el 20% en una tarifa general para todos los morosos de España.
Cada supuesto dependerá del acuerdo adoptado, de cuándo se generó la deuda, del contenido de la medida, de su proporcionalidad y, en caso de conflicto, de la valoración judicial.
Una sentencia importante frente a la morosidad en las comunidades
La morosidad supone uno de los conflictos más frecuentes dentro de las comunidades de propietarios. Cuando algunos vecinos dejan de contribuir, el resto puede verse obligado a asumir temporalmente gastos necesarios para mantenimiento, seguros, reparaciones, suministros o conservación del edificio.
La reforma de la Ley de Propiedad Horizontal permitió precisamente reforzar las herramientas disponibles para combatir esas situaciones.
La sentencia de la Audiencia Provincial de Cantabria aporta ahora un ejemplo concreto de cómo pueden aplicarse.
El mensaje para las comunidades es claro: sí pueden existir recargos y otras medidas disuasorias frente a los propietarios morosos, pero no pueden improvisarse ni aplicarse sin límites.
Y para el propietario que acumula cuotas pendientes, el caso muestra que dejar crecer una deuda comunitaria puede terminar resultando considerablemente más caro: en este procedimiento, 2 775 euros de principal acabaron convertidos en 3 330 euros con el recargo, antes incluso de sumar intereses y costas.
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