Alquirelax crece un 25% anual en Sevilla mientras el 90% de sus clientes solo tiene una vivienda alquilada y busca reducir el riesgo de impago.
La incertidumbre vuelve a instalarse en el mercado del alquiler. Los pequeños propietarios están reforzando las garantías antes de poner sus viviendas en el mercado, según explica Juan Pedro Rivero, presidente de la compañía sevillana Alquirelax.
La empresa, especializada en gestionar alquileres y garantizar al propietario el cobro de la renta, asegura que ha recibido en los últimos días llamadas de propietarios preocupados por los cambios normativos que se plantean en materia de vivienda.
Alquirelax lleva alrededor de cinco años operando y, según los datos aportados por su presidente a ABC, crece a un ritmo aproximado del 25% anual. Actualmente gestiona unas 400 viviendas en Sevilla y municipios situados en un radio de hasta 40 kilómetros.
El miedo al impago condiciona la oferta de alquiler
«Hemos recibido llamadas de propietarios pidiendo un poco de opinión y con cierto nerviosismo por la situación», explica Rivero.
La paradoja que observa la compañía es que la reducción de la oferta de alquiler no elimina la demanda de seguridad por parte de quienes siguen arrendando sus viviendas. Al contrario: cuanto mayor es la percepción de riesgo, más importancia conceden los propietarios a las garantías.
La preocupación se centra especialmente en los casos de impago y en la duración de los procedimientos judiciales. Rivero sostiene que muchos propietarios perciben que el sistema ofrece una protección elevada al inquilino vulnerable y que los procesos para recuperar la vivienda pueden prolongarse.
Conviene distinguir, no obstante, entre impago, vulnerabilidad e ‘inquiokupación’. No son conceptos jurídicamente equivalentes. La legislación establece procedimientos específicos para los desahucios y contempla medidas adicionales cuando concurren determinadas circunstancias de vulnerabilidad.
La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, introdujo cambios relevantes en los procedimientos de desahucio, especialmente cuando el ocupante se encuentra en situación de vulnerabilidad y en determinados supuestos cuando el propietario es un gran tenedor. Entre otras medidas, exige determinadas comprobaciones y puede implicar procedimientos de conciliación o intermediación.
El 90% de los clientes de Alquirelax solo tiene una vivienda
Uno de los datos más significativos del negocio de Alquirelax es el perfil de sus clientes.
Según Rivero, el 90% de los propietarios que recurren a la compañía tiene una única vivienda destinada al alquiler.
Se trata, por tanto, de un perfil muy diferente al de los grandes propietarios inmobiliarios. Son personas que pueden utilizar la renta para completar sus ingresos, afrontar gastos familiares o complementar una pensión.
Para estos propietarios, un periodo prolongado sin cobrar el alquiler puede tener un impacto considerable.
«El principal problema que ven los propietarios es el exceso de protección que tiene una persona que deja de pagar», sostiene Rivero, quien también señala como preocupación la duración de los procedimientos de desahucio.
La legislación, sin embargo, no impide automáticamente el desahucio de cualquier persona que deje de pagar. Las medidas especiales dependen de las circunstancias del caso y de la eventual acreditación de vulnerabilidad. La normativa contempla mecanismos de intervención de las administraciones públicas y posibles suspensiones cuando concurren los requisitos establecidos.
Una empresa que convierte el riesgo en un servicio
El modelo de Alquirelax parte precisamente de esa preocupación.
La compañía realiza un estudio de solvencia del potencial inquilino y ofrece al propietario una garantía de cobro mensual. Su propuesta consiste en que el arrendador reciba la renta el día 5 de cada mes incluso aunque el inquilino se retrase en el pago.
Además, la empresa asegura asumir los gastos derivados de una demanda por impago dentro de las condiciones de su servicio.
El objetivo es sencillo: trasladar parte del riesgo del propietario a una empresa especializada.
Según los datos facilitados por Alquirelax, la morosidad entre las viviendas que administra se sitúa alrededor del 1%. La compañía afirma que, como consecuencia de esa reducida tasa, los litigios son poco frecuentes.
Estos datos corresponden a la cartera gestionada por la propia empresa y no deben confundirse con una estadística general del mercado del alquiler español o sevillano.
La Ley de Vivienda cambió el equilibrio del mercado
La controversia sobre la seguridad jurídica de los alquileres no surge de la nada.
La Ley de Vivienda de 2023 introdujo modificaciones importantes en materia de desahucios, especialmente para los casos en los que el inmueble constituye la residencia habitual y el ocupante puede encontrarse en situación de vulnerabilidad.
Entre las novedades se encuentra la obligación de aportar determinada información en los procedimientos judiciales y, en ciertos casos, acreditar que se ha intentado una vía de conciliación o intermediación antes de continuar con el procedimiento.
La reforma también amplió el ámbito de las situaciones en las que puede valorarse la vulnerabilidad. Entre los elementos que puede considerar el juez figuran las circunstancias personales y la presencia de menores de edad, además de los criterios económicos establecidos por la normativa.
Para los defensores de estas medidas, el objetivo es evitar que una familia vulnerable termine en la calle sin alternativa habitacional. Para sus críticos, el riesgo es que parte de ese coste y de esa incertidumbre termine recayendo sobre propietarios particulares.
Ese choque entre ambas posiciones constituye uno de los principales debates del mercado del alquiler.
El problema de fondo: cuando el propietario decide no alquilar
El efecto más difícil de medir no está necesariamente en los contratos que se firman, sino en los que dejan de firmarse.
Un propietario puede optar por vender su vivienda, mantenerla vacía, utilizarla para otros fines o exigir condiciones más estrictas si considera que el riesgo del alquiler ha aumentado.
Es lo que los expertos denominan en ocasiones efecto de retracción de la oferta.
La lógica económica es sencilla: si el riesgo percibido aumenta y la rentabilidad esperada no compensa ese riesgo, algunos propietarios pueden abandonar el mercado.
Y si salen viviendas del alquiler tradicional, la oferta disponible se reduce precisamente cuando existe una fuerte demanda residencial.
Esto no significa que toda reducción de oferta tenga una única causa. El precio de la vivienda, los tipos de interés, la fiscalidad, la rentabilidad del alquiler turístico, la construcción de nuevas viviendas y la evolución de los hogares también influyen.
Pero la seguridad jurídica forma parte de la ecuación.
El pequeño propietario queda en el centro del debate
El caso de Alquirelax pone sobre la mesa una cuestión que suele quedar eclipsada por el debate entre grandes fondos y grandes tenedores: la situación del propietario que solo dispone de una vivienda.
Para un gran inversor, una incidencia en un inmueble puede diluirse dentro de una cartera. Para una persona que depende de una única renta, el impacto puede ser mucho mayor.
De ahí que el mercado esté desarrollando productos destinados precisamente a cubrir ese riesgo: seguros de impago, garantías de alquiler, estudios de solvencia y servicios integrales de administración.
Alquirelax se ha especializado en ese nicho y asegura que su crecimiento del 25% anual refleja una demanda creciente de este tipo de protección.
Más protección para el inquilino, pero también más exigencia para alquilar
La paradoja es que una legislación diseñada para proteger a los inquilinos vulnerables puede coexistir con un comportamiento más defensivo de los propietarios.
Si el arrendador teme perder durante meses los ingresos de una vivienda, puede aumentar los filtros de solvencia, contratar garantías adicionales o directamente decidir no alquilar.
El resultado puede ser una relación más difícil entre oferta y demanda.
La protección social y la seguridad jurídica del propietario no tienen por qué ser objetivos incompatibles. Pero el diseño de las normas determina quién asume el coste cuando un contrato deja de funcionar.
En 2023, por ejemplo, se establecieron también mecanismos de compensación para propietarios afectados por determinadas suspensiones de desahucios de personas vulnerables sin alternativa habitacional.
La cuestión que queda abierta es si esas herramientas resultan suficientes para evitar que el pequeño propietario perciba el alquiler como una actividad excesivamente arriesgada.
Sevilla afronta un mercado cada vez más sensible
El caso sevillano refleja un problema que trasciende a una sola empresa.
La vivienda se ha convertido en uno de los mercados más sensibles a los cambios regulatorios y a las expectativas de los propietarios. Una modificación legal puede alterar no solo las condiciones de los contratos existentes, sino también la decisión de poner nuevas viviendas en alquiler.
Alquirelax sostiene que ese temor ya está detrás de parte de las consultas que recibe.
Su crecimiento y el perfil de sus clientes apuntan a una realidad concreta: una parte significativa del mercado está formada por pequeños propietarios que buscan proteger un patrimonio limitado, no por grandes compañías capaces de absorber pérdidas durante largos periodos.
La batalla por la vivienda, por tanto, no se libra únicamente entre inquilinos y grandes tenedores. También afecta a miles de propietarios particulares que deben decidir si les compensa asumir el riesgo de alquilar.
Y esa decisión puede terminar teniendo una consecuencia directa para quienes buscan vivienda: si el propietario percibe demasiado riesgo, la vivienda puede sencillamente no llegar al mercado.
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