España enfrenta un déficit acumulado de alrededor de 750 000 viviendas, afectando el acceso a la vivienda de numerosos ciudadanos, especialmente jóvenes. En este contexto, el Gobierno de Pedro Sánchez ha decidido no utilizar 61 700 millones de euros en préstamos del programa europeo NextGenerationEU, recursos que podrían haber financiado aproximadamente 440 700 viviendas de alquiler asequible mediante modelos de colaboración público-privada similares al Plan Vive de la Comunidad de Madrid.
Según un informe del Foro Regulación Inteligente (FRI), la renuncia corresponde a préstamos y no a subvenciones a fondo perdido. Estos créditos a largo plazo habrían permitido movilizar inversiones productivas con capacidad para generar ingresos suficientes para amortizar la deuda, como sucede en promociones residenciales destinadas al alquiler.
España recibió una asignación aproximada de 163 000 millones de euros entre transferencias y préstamos para el Plan de Recuperación, pero cerrará con 101 300 millones, sin usar un 38 % de estos recursos, siendo los 61 700 millones descartados exclusivamente préstamos.
Entre 2021 y 2025, el déficit de vivienda se incrementó por la creación de hogares —unas 240 000 en 2025— que superó con creces la oferta residencial, con solo 92 000 viviendas terminadas ese mismo año. Esta insuficiencia se concentra principalmente en Madrid, Barcelona, Alicante, Valencia, Murcia y Málaga, que suman más de la mitad del déficit nacional.
El informe destaca que el precio medio del alquiler alcanza los 1 080 euros mensuales, superior a los ingresos salariales medianos de los jóvenes, de 1 048 euros. Solo el 15 % de los jóvenes vive de forma emancipadda, vinculándose esta situación a un problema estructural de oferta que sobrepasa variables salarios o financiación hipotecaria.
Además, apuntan las limitaciones regulatorias y fiscales como factores que dificultan la promoción inmobiliaria: el 95,7 % del suelo está clasificado como no urbanizable, con trámites que pueden durar hasta quince años para transformación del suelo rústico, junto a retrasos en licencias y una presión fiscal que añade costes significativos.
El Plan Vive madrileño, basado en concesiones de suelo público y participación privada, ha permitido construir más de 6 400 viviendas hasta julio de 2026, con alquileres hasta un 40 % inferiores al precio de mercado. El informe calcula que financiando el programa a escala nacional con los préstamos europeos descartados y apoyando con inversión privada, podrían haberse construido unas 440 700 viviendas con un coste aproximado por unidad de 200 000 euros.
Este modelo contempla una financiación del 70 % por préstamos y un 30 % por capital privado, movilizando una inversión total cercana a los 88 000 millones de euros. Alternativamente, escenarios que incluyen la compra de suelo o solo uso de suelo público variaría la cantidad de viviendas financiables, desde unas 205 700 hasta más de 660 000.
La amortización de estos préstamos a 30 años y tasas de interés previstas permitirían establecer rentas alquilables en torno a 626-675 euros mensuales, montos comparables con las rentas del Plan Vive, y una concesión de operatividad de hasta 50 años que ofrecería retornos adicionales a inversores privados.
El informe indica que esta fórmula no elimina todos los riesgos financieros y operativos, y subraya que contar con financiación abundante no garantiza automáticamente la construcción efectiva debido a limitaciones de suelo, plazos, y mano de obra.
Finalmente, se señala que la renuncia a estos préstamos se produce cuando el ministro de Economía argumenta que España puede obtener financiación en el mercado con condiciones similares a las de Bruselas. No obstante, el informe resalta que durante períodos anteriores del Plan de Recuperación los costos financieros y de construcción eran menores, lo que habría optimizado el uso de estos fondos.
Este análisis sugiere que para abordar el déficit residencial es necesario un enfoque que combine financiación a largo plazo con reformas estructurales que faciliten la construcción de nuevas viviendas, liberalizando el suelo, agilizando licencias y revisando cargas fiscales, además de favorecer la colaboración público-privada para ampliar el parque de vivienda asequible sin aumentar significativamente el gasto público.