El cambio urbanístico permitirá estudiar nuevos negocios en una parcela residencial de 9.857 m², pero aún necesita la aprobación definitiva y deberá incorporar medidas frente al riesgo de inundación.
Orpesa da un nuevo paso para ampliar su oferta comercial en Els Quarts Este. El Ayuntamiento ha superado la fase ambiental de una modificación urbanística que permitirá destinar una parcela de 9.857 metros cuadrados a usos comerciales y terciarios, en un sector que ha ganado población y reclama más servicios.
La decisión abre la puerta a nuevos establecimientos, pero no significa que exista ya un centro comercial aprobado ni que las obras vayan a comenzar de inmediato. El expediente debe continuar su tramitación urbanística y resolver las condiciones técnicas relacionadas con la circulación y, especialmente, con el riesgo de inundación asociado al barranco de la Rampuda.
La modificación, iniciada a petición de los propietarios de los terrenos en junio de 2021, plantea cambiar el uso de una manzana prevista inicialmente para viviendas unifamiliares. Su objetivo es facilitar la implantación de negocios de mayor tamaño sin aumentar la edificabilidad autorizada ni la densidad residencial del sector.
Una parcela de casi 10.000 metros cuadrados para nuevos negocios
La parcela afectada, identificada como manzana U-05, cuenta con una superficie de 9.857 metros cuadrados y se encuentra entre la avenida Jaume I y las calles Vicente Blasco Ibáñez, Puerto de Querol y Recholar.
Según la documentación municipal citada en la información publicada por El Periódico Mediterráneo, el terreno dispone de los servicios urbanísticos necesarios, por lo que el cambio de uso no exige una nueva urbanización.
La modificación permitirá introducir usos comerciales y terciarios en un espacio que hasta ahora estaba reservado a viviendas unifamiliares. Esta posibilidad podría facilitar la llegada de establecimientos que necesitan superficies superiores a las disponibles en las pequeñas áreas comerciales existentes en Els Quarts Este.
El informe municipal señala que esas zonas representan menos del 3% de la edificabilidad total del sector y que sus dimensiones dificultan atender determinadas necesidades comerciales.
Por ahora, no se han concretado las empresas que podrían instalarse, el tipo de establecimientos que ocuparían la parcela ni el volumen de inversión previsto. La modificación urbanística establece qué usos podrán admitirse, pero no constituye por sí misma una licencia para construir un proyecto comercial concreto.
El Ayuntamiento busca adaptar Els Quarts a su crecimiento
La concejala de Urbanismo, Araceli de Moya, defiende que la iniciativa responde a la transformación residencial de Els Quarts y a la necesidad de ampliar los servicios disponibles para sus vecinos.
La edil considera que el crecimiento de población hace conveniente estudiar nuevas alternativas comerciales. En sus declaraciones, apunta a la posibilidad de que en el futuro pueda construirse un centro o una zona comercial, aunque esa opción no equivale a un proyecto ya definido.
El entorno cuenta con un instituto y tiene previsto albergar un futuro centro médico, dos elementos que refuerzan la importancia de planificar los servicios de la zona conforme evoluciona su población.
De Moya también ha señalado que la iniciativa parte de los propietarios de los terrenos y ha rechazado que su finalidad sea especulativa. Según la concejala, el cambio busca compatibilizar el uso residencial con nuevas actividades económicas.
El reto municipal será que la ampliación comercial resulte compatible con las necesidades cotidianas de los residentes, la movilidad del entorno y las limitaciones ambientales del emplazamiento.
El visto bueno ambiental no supone la aprobación definitiva
El anuncio publicado en el Diari Oficial de la Generalitat Valenciana recoge que la modificación no tendrá efectos significativos sobre el medio ambiente, de acuerdo con la evaluación realizada.
Este pronunciamiento permite que el expediente continúe su recorrido administrativo, pero no significa que la modificación del planeamiento esté definitivamente aprobada.
Antes de que los nuevos usos puedan entrar en vigor, el Ayuntamiento deberá completar la tramitación urbanística y someter el expediente a la aprobación definitiva del pleno municipal.
Además, las condiciones técnicas establecidas durante el procedimiento deberán incorporarse a la ordenación. Entre ellas figuran las relativas a la circulación y a la prevención de inundaciones, que condicionarán las futuras actuaciones sobre la parcela.
Por tanto, la posibilidad de instalar comercios dependerá tanto de la aprobación del cambio de uso como del cumplimiento de los requisitos aplicables a cada proyecto.
El barranco de la Rampuda obliga a extremar las precauciones
Uno de los principales condicionantes de la operación es la proximidad del barranco de la Rampuda. La documentación urbanística advierte de que la parcela se encuentra en una zona inundable para avenidas con un periodo de retorno de 500 años, según la información de la Confederación Hidrográfica del Júcar.
Este dato requiere una interpretación precisa. Un periodo de retorno de 500 años no significa que una inundación vaya a producirse exactamente una vez cada cinco siglos. Es una referencia estadística que, bajo los supuestos del modelo, equivale a una probabilidad anual del 0,2% de que se produzca un episodio de esa magnitud o superior.
La Confederación Hidrográfica del Júcar indica que el terreno queda fuera de la zona de flujo preferente del barranco y que la modificación no afecta al régimen de corrientes. Sin embargo, la parcela está dentro de la zona de policía de 100 metros, por lo que las obras o actividades sujetas a autorización deberán contar con el permiso previo del organismo de cuenca.
El expediente también deberá ajustarse al Patricova, el Plan de Acción Territorial sobre Prevención del Riesgo de Inundación de la Comunitat Valenciana, e incorporar las condiciones que correspondan a la futura ordenación.
La presencia de riesgo de inundación no implica automáticamente que el proyecto sea inviable, pero sí exige que las decisiones urbanísticas y las futuras edificaciones respeten las limitaciones y medidas de seguridad aplicables.
Restricciones a determinados usos y actividades
Las condiciones del expediente no se limitan al riesgo hidráulico. La documentación también exige retirar de los usos permitidos los espectáculos y las actividades recreativas e incorporar el uso asistencial benéfico.
Estas limitaciones deberán quedar reflejadas en la normativa urbanística antes de la aprobación definitiva. Por ello, aunque la parcela pueda destinarse a actividades comerciales y terciarias, no cualquier actividad podrá implantarse libremente.
La definición de los usos permitidos será relevante para determinar qué clase de negocios pueden establecerse y qué requisitos deberán cumplir. También permitirá comprobar si las futuras propuestas encajan con la ordenación y las condiciones ambientales del sector.
Un procedimiento que comenzó en 2021
La modificación acumula varios años de tramitación. Los propietarios solicitaron el cambio del planeamiento en junio de 2021, con el objetivo de transformar el uso previsto para la parcela.
La Comisión Ambiental municipal emitió un dictamen favorable el 9 de junio y la alcaldía dio por concluida la fase ambiental el día 17, según la información publicada.
El anuncio en el DOGV supone un nuevo avance, pero el expediente aún debe completar el procedimiento urbanístico hasta su aprobación definitiva por el pleno.
La duración del proceso refleja que cambiar el uso de una parcela no depende únicamente de la voluntad de sus propietarios o del interés comercial. También requiere informes sectoriales, evaluación ambiental y cumplimiento de las condiciones establecidas por las administraciones competentes.
Qué puede cambiar para los vecinos de Els Quarts
Si la modificación sale adelante y posteriormente se autorizan proyectos concretos, Els Quarts Este podrá disponer de una parcela de mayor tamaño para actividades comerciales y terciarias.
Entre los posibles efectos se encuentran una oferta más amplia de servicios de proximidad y nuevas oportunidades para atraer negocios. Sin embargo, esos resultados dependerán de las actividades que finalmente se propongan, de su viabilidad económica y de las autorizaciones que obtengan.
También será importante valorar el impacto sobre el tráfico, la accesibilidad y la seguridad frente a inundaciones. La llegada de nuevos establecimientos puede generar desplazamientos adicionales, mientras que la proximidad del barranco obliga a planificar cualquier desarrollo con criterios de prevención.
Por el momento, no hay datos publicados en la información de origen que permitan concretar cuántos empleos se crearían, qué inversión supondría la actuación o cuándo podría comenzar una eventual construcción.
Los próximos pasos antes de que pueda desarrollarse la parcela
El futuro comercial de la manzana U-05 depende ahora de completar una serie de trámites:
- Incorporar las condiciones técnicas sobre circulación, inundabilidad y usos permitidos.
- Completar la tramitación urbanística de la modificación del planeamiento.
- Obtener la aprobación definitiva del pleno municipal para que el nuevo régimen de usos entre en vigor.
- Tramitar, cuando corresponda, los proyectos concretos y las autorizaciones necesarias para construir o desarrollar cada actividad.
La modificación abre una posibilidad de crecimiento comercial en Orpesa, pero todavía no determina qué negocios llegarán a Els Quarts ni cuándo lo harán.
La cuestión decisiva será conseguir que la ampliación de servicios responda a las necesidades de los residentes y resulte compatible con la movilidad y la seguridad hidráulica del entorno. El avance urbanístico es significativo, pero la aprobación definitiva y las condiciones frente a las inundaciones siguen marcando el camino.
Toqueteo
Toqueteo
Toqueteo