Los anuncios por meses han pasado del 31 % al 42 % en dos años en las capitales de provincia analizadas, mientras el nuevo decreto exige justificar la temporalidad.
La vivienda vuelve a situarse en el centro del debate político y económico en España. El alquiler de temporada ha ganado un peso extraordinario en la oferta anunciada, coincidiendo con una regulación del alquiler residencial cada vez más exigente y con la presión sobre los precios en las principales ciudades.
El análisis realizado por elDiario.es a partir de anuncios recopilados durante dos años muestra que las ofertas de alquiler por meses fuera del régimen ordinario han pasado del 31 % en septiembre de 2024 al 42 % en la medición más reciente. En algunas capitales, la modalidad temporal representa ya una parte mayoritaria de la oferta.
El fenómeno explica por qué el Gobierno ha introducido en el Real Decreto-ley 26/2026, publicado en el BOE el 30 de septiembre, una regulación específica de los alquileres temporales y de habitaciones. La norma pretende impedir que un contrato presentado formalmente como temporal termine funcionando en la práctica como un alquiler habitual sin las mismas garantías para el inquilino.
Pero existe una cuestión de fondo: qué está provocando que cada vez más propietarios recurran a esta modalidad y si limitarla conseguirá aumentar realmente la oferta residencial o puede producir efectos sobre el mercado todavía difíciles de medir.
El alquiler de temporada pasa del 31 % al 42 % de los anuncios
El dato central procede del seguimiento realizado durante dos años sobre los anuncios publicados en la principal plataforma inmobiliaria del mercado español.
En septiembre de 2024, los anuncios identificados como alquileres por meses representaban alrededor del 31 % de la oferta analizada. En la medición actual, esa proporción alcanza el 42 %.
La evolución no se ha producido de manera uniforme en todo el territorio.
En el análisis por capitales de provincia destacan especialmente:
- Donostia y Bilbao, donde más del 85 % de los anuncios analizados corresponden a modalidades temporales.
- Pamplona, Barcelona y A Coruña, donde el porcentaje supera el 70 %.
- Otras capitales presentan también una presencia elevada de contratos destinados a estudiantes, trabajadores desplazados o estancias de varios meses.
El fenómeno tiene una explicación parcialmente económica. El alquiler temporal permite al propietario mantener una mayor flexibilidad sobre el inmueble y, en determinados mercados, acceder a precios superiores a los del alquiler residencial convencional.
El propio investigador del CSIC Javier Gil señala que algunos propietarios buscan mediante esta fórmula mayor rentabilidad y flexibilidad, además de evitar determinadas obligaciones asociadas al alquiler residencial.
Casi 37 800 anuncios y 17 050 ofertas temporales
Un análisis anterior del mismo medio, realizado sobre los anuncios disponibles a mediados de agosto de 2026, permite dimensionar el fenómeno.
En ese momento había aproximadamente 37 800 anuncios de pisos en alquiler entre las capitales de provincia. De ellos, unos 17 050 incorporaban referencias explícitas al alquiler de temporada o fórmulas equivalentes que indicaban que no se formalizaría un contrato de residencia habitual.
Eso significa que el cambio no se limita a unos pocos propietarios que ofrecen apartamentos para estudiantes durante el curso académico.
En los portales inmobiliarios aparecen fórmulas como:
- «Alquiler de temporada».
- «Estancia mínima».
- «Perfecto para estudiantes».
- «Disponible de septiembre a junio».
- «Once meses renovables».
- «Solo curso escolar».
La cuestión jurídica aparece cuando la duración temporal deja de responder a una necesidad verdaderamente temporal y se convierte en una forma de evitar las reglas aplicables al alquiler de vivienda habitual.
¿Por qué crece el alquiler temporal?
El alquiler de temporada no es una figura nueva ni necesariamente irregular.
Su finalidad original es cubrir situaciones concretas: un estudiante que se desplaza durante un curso, un trabajador que es destinado durante unos meses a otra ciudad, una persona que necesita una vivienda mientras reforma su residencia habitual o cualquier otra circunstancia que justifique una estancia limitada.
El problema surge cuando la etiqueta «temporal» se utiliza para una situación que, en realidad, es residencial.
Hasta ahora, esta modalidad ofrecía al propietario un marco diferente al de la vivienda habitual. Entre otras cuestiones, quedaba fuera de determinadas reglas de duración mínima y de algunas limitaciones de precios aplicables a los contratos residenciales.
En las zonas declaradas tensionadas, esta diferencia adquiría especial importancia porque el alquiler temporal podía quedar fuera de determinadas restricciones vinculadas al alquiler de vivienda habitual.
La combinación de precios elevados, escasez de oferta y mayor regulación del alquiler residencial ha convertido así el alquiler temporal en una alternativa cada vez más visible.
El nuevo decreto cambia las reglas
El Gobierno aprobó el Real Decreto-ley 26/2026, publicado en el BOE el 30 de septiembre y con entrada en vigor el 1 de octubre. El texto modifica la Ley de Arrendamientos Urbanos para establecer una regulación mucho más precisa de los alquileres temporales.
La norma establece que un alquiler temporal debe responder a una causa expresa, real y acreditada que justifique que el inquilino necesita una vivienda durante un periodo limitado.
No basta, por tanto, con denominar «temporada» a un contrato.
El BOE establece además que los contratos temporales tendrán una duración superior a 31 días y, como regla general, no podrán superar los 12 meses, siempre en función de la causa que justifique la temporalidad.
La regulación contempla también situaciones de prórroga.
Si la temporalidad continúa estando justificada, las partes pueden acordar una extensión, pero existen límites. Cuando el contrato supera los 12 meses sin una justificación suficiente o se encadenan más de dos contratos temporales consecutivos entre las mismas partes y sobre la misma vivienda, el primero pasa a considerarse un contrato de vivienda habitual.
El objetivo declarado por el Gobierno es cerrar lo que considera un mecanismo de elusión de las normas de vivienda.
El Gobierno considera que existe un problema de fraude
El preámbulo del Real Decreto-ley es explícito al justificar la reforma.
Según el Gobierno, el crecimiento de los alquileres temporales y por habitaciones puede desviar viviendas del mercado residencial y reducir la oferta disponible para residentes permanentes, entre ellos familias, trabajadores y estudiantes de larga duración. El Ejecutivo vincula ese desplazamiento con un aumento de la presión sobre los precios.
La norma pretende, por ello, que la protección jurídica dependa del uso real de la vivienda y no simplemente del nombre que aparezca en el contrato.
La profesora de Derecho Civil de la Universidad Complutense Cristina Areglich sostiene, según el análisis de elDiario.es, que utilizar contratos de once meses para evitar la aplicación del régimen residencial puede constituir un fraude de ley cuando no existe una causa real de temporalidad.
La cuestión será ahora cómo se aplica la nueva regulación y qué capacidad tendrán las administraciones para comprobar que la causa alegada es auténtica.
El alquiler por habitaciones también queda bajo vigilancia
La reforma no se limita a los alquileres temporales.
El Real Decreto-ley introduce también reglas para el alquiler por habitaciones, otra modalidad que ha ganado importancia en las ciudades con mayores dificultades de acceso a la vivienda.
Una de las novedades establece que la suma de las rentas cobradas por las diferentes habitaciones no podrá superar el precio que tendría el alquiler de la vivienda completa. Además, se introducen garantías adicionales en las zonas declaradas de mercado residencial tensionado.
El Gobierno pretende evitar así que una vivienda pueda fragmentarse contractualmente para conseguir una renta total superior a la que tendría mediante un alquiler unitario.
El gran debate: regular la demanda o aumentar la oferta
La reforma introduce un debate que va más allá de los contratos temporales.
España tiene un problema de acceso a la vivienda que afecta especialmente a las grandes ciudades y a determinados colectivos. Una parte del debate político considera que las nuevas restricciones son necesarias para impedir que las viviendas destinadas a residencia permanente desaparezcan del mercado.
Otra cuestión es qué ocurre con la oferta cuando aumentan las obligaciones para el propietario.
La posición de Junts resulta especialmente relevante porque el Real Decreto-ley 26/2026 necesita la convalidación del Congreso. El propio Congreso fijó para el 2 de octubre el debate y votación de los dos decretos de vivienda aprobados por el Gobierno.
Junts ha anunciado su rechazo a los textos y sostiene que determinadas medidas podrían reducir la oferta de alquiler, aumentar los precios y dificultar el acceso a la vivienda para familias de clase media y trabajadora. Estas son las razones expuestas por Junts y no una conclusión independiente sobre el efecto económico de la norma.
La controversia muestra el principal dilema de la reforma: proteger al inquilino sin provocar que parte de los propietarios retire viviendas del mercado residencial o las destine a otras actividades.
El decreto ya está en vigor, pero su futuro depende del Congreso
El Real Decreto-ley 26/2026 fue publicado en el BOE el 30 de septiembre y entró en vigor el 1 de octubre. Sin embargo, los reales decretos-ley deben ser sometidos a convalidación parlamentaria dentro del plazo constitucional correspondiente.
A 2 de octubre, el Congreso tiene previsto pronunciarse sobre el texto.
Esta circunstancia es especialmente importante para el alquiler de temporada porque el régimen aprobado por el Gobierno introduce modificaciones de gran alcance en la relación entre propietarios e inquilinos.
Los contratos temporales formalizados antes de la entrada en vigor mantienen, según la disposición transitoria del decreto, el régimen jurídico que les correspondía hasta la finalización del plazo pactado. Los contratos temporales renovados quedan sometidos a las nuevas reglas.
Un cambio que puede alterar el mapa del alquiler
Los datos recopilados durante los últimos dos años muestran que el alquiler temporal ya no es una modalidad marginal.
El salto del 31 % al 42 % en la proporción de anuncios analizados constituye uno de los indicadores más claros del cambio en la estructura de la oferta. En ciudades como Bilbao, Donostia o Barcelona, el peso de esta modalidad resulta especialmente elevado.
La regulación intenta ahora revertir esa tendencia obligando a demostrar que la temporalidad responde a una necesidad real.
Pero el efecto final dependerá de varios factores: la capacidad de inspección, la evolución de los precios, la respuesta de los propietarios, la construcción de nueva vivienda y las decisiones de las comunidades autónomas.
El propio decreto preserva las competencias autonómicas y establece que las nuevas reglas estatales no impiden que las comunidades autónomas mantengan o desarrollen regulaciones propias sobre alquileres temporales y habitaciones.
Por tanto, el mercado español podría terminar funcionando con un mosaico regulatorio todavía más complejo.
La cuestión que queda abierta
El crecimiento del alquiler de temporada pone sobre la mesa una realidad: cuando una vivienda puede generar más ingresos y ofrecer mayor flexibilidad mediante un contrato temporal, existe un incentivo económico para que el propietario elija esa modalidad.
El Gobierno intenta neutralizar ese incentivo mediante nuevas obligaciones y una equiparación con el alquiler residencial cuando la temporalidad no esté justificada.
La cuestión que tendrá que responder el mercado es otra: si esa estrategia conseguirá devolver viviendas al alquiler habitual o si parte de los propietarios buscará nuevas alternativas fuera de ese mercado.
El alquiler de temporada se ha convertido así en uno de los principales campos de batalla de la política de vivienda en España. Los próximos meses permitirán comprobar si el nuevo marco consigue modificar una tendencia que, en apenas dos años, ha llevado este tipo de anuncios del 31 % al 42 % en las capitales analizadas.
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