Promotores y fondos alertan de la inseguridad jurídica, la falta de suelo y la escasez de trabajadores. El sector reclama menos trabas y más construcción mientras el Congreso se prepara para votar los decretos de vivienda.
España necesita construir más viviendas, pero las decisiones políticas y los obstáculos estructurales siguen frenando la respuesta del mercado. El diagnóstico de los promotores y los inversores inmobiliarios es contundente: sin seguridad jurídica, suelo disponible y mano de obra cualificada, la oferta no podrá crecer al ritmo que exige la demanda.
La advertencia llegó durante el último encuentro organizado por idealista sobre obra nueva, celebrado el 10 de noviembre en Madrid. Fernando Moliner, vicepresidente de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (ASPRIMA); Rosa Gallego, consejera delegada de Q Living; y Antonio de la Fuente, director de Living en Colliers, coincidieron en señalar que la incertidumbre regulatoria se ha convertido en un obstáculo para las operaciones inmobiliarias.
La crítica más dura fue la de Gallego. La responsable de Q Living aseguró que las medidas aprobadas por el Gobierno el 6 de octubre provocaron que su empresa tuviera que «parar máquinas» y lanzó una advertencia que resume el malestar de parte del sector: «Que los decretos se aprueben o no da igual, la reputación normativa de España está por los suelos».
El debate no es menor. El jueves 12 de noviembre, la Diputación Permanente del Congreso tiene previsto pronunciarse sobre dos reales decretos relacionados con la vivienda. Mientras tanto, las empresas reclaman estabilidad para comprometer inversiones que requieren años de planificación y grandes cantidades de capital.
La inseguridad jurídica amenaza las inversiones en vivienda
Los participantes en el encuentro consideran que los cambios normativos introducen incertidumbre en un mercado donde las operaciones no se materializan de un día para otro.
Antonio de la Fuente advirtió de que las decisiones del Ejecutivo han dejado numerosas operaciones de inversión en una situación de espera. Según explicó, algunas iniciativas de inversión institucional en vivienda de alquiler, por valor de miles de millones de euros, han quedado paralizadas ante la posibilidad de que cambien las reglas del mercado.
La preocupación afecta especialmente a los proyectos de alquiler residencial promovidos por inversores institucionales. Estas operaciones necesitan previsiones relativamente estables sobre rentabilidad, fiscalidad, duración de los contratos y condiciones de explotación.
Cuando las reglas pueden cambiar durante la planificación de una promoción, aumenta el riesgo y se reduce el atractivo de invertir. Esa es la principal objeción que trasladan los representantes del sector.
Fernando Moliner también reclamó certidumbre a largo plazo. A su juicio, los cambios normativos han tenido un efecto especialmente intenso sobre el alquiler, aunque también han retrasado decisiones relacionadas con la construcción de obra nueva.
La cuestión tiene una dimensión económica evidente: si se aplazan promociones y se frenan inversiones, las viviendas que podrían incorporarse al mercado tardan más en llegar. En un contexto de escasez de oferta, cualquier retraso puede agravar la presión sobre los precios.
Qué decretos de vivienda vota el Congreso el 12 de noviembre
La controversia coincide con una nueva votación parlamentaria sobre las medidas impulsadas por el Gobierno de Pedro Sánchez.
El Ejecutivo aprobó el 6 de octubre de 2026 dos nuevos reales decretos-ley después de que el Congreso rechazara los textos anteriores. La Diputación Permanente debe decidir ahora si los convalida o los deroga.
No obstante, conviene distinguir ambos textos: no tienen el mismo contenido ni cuentan con las mismas perspectivas parlamentarias.
El primero reúne medidas relacionadas con la protección de los inquilinos, la vivienda asequible y las condiciones del mercado residencial. Entre sus disposiciones figuran la prórroga de determinados contratos de alquiler, medidas fiscales y una moratoria de desahucios para personas vulnerables que cumplan los requisitos legales.
El segundo se centra en reforzar la estabilidad de los contratos de arrendamiento y contempla mecanismos de prórroga de los alquileres. Su continuidad parlamentaria afronta mayores dificultades.
La votación llega, además, en plena precampaña de las elecciones generales del 29 de noviembre, lo que añade un componente político a una cuestión que afecta directamente a propietarios, inquilinos, promotores e inversores.
La situación refleja una contradicción que el mercado lleva tiempo señalando: el Gobierno pretende facilitar el acceso a la vivienda mediante nuevas medidas de protección, mientras los promotores reclaman condiciones que permitan aumentar la construcción y la oferta disponible. La discusión no debería reducirse a enfrentar los derechos de propietarios e inquilinos, sino a determinar qué combinación de normas permite que haya más viviendas y a precios más accesibles.
La falta de suelo edificable frena la construcción de nuevas viviendas
La inseguridad normativa no es el único problema. Los representantes del sector coinciden en que la escasez de suelo finalista constituye uno de los principales cuellos de botella del mercado inmobiliario español.
El suelo finalista es aquel que ya ha completado los trámites urbanísticos necesarios para poder solicitar licencias y construir. No basta con que exista terreno disponible: debe contar con una ordenación aprobada, las condiciones de urbanización y los servicios necesarios para desarrollar una promoción.
Entre la clasificación de un terreno y la entrega de las viviendas pueden transcurrir muchos años. La lentitud administrativa, los informes sectoriales, la planificación municipal y la ejecución de infraestructuras pueden retrasar proyectos que, sobre el papel, parecían viables.
Antonio de la Fuente defendió que la gestión del suelo también debería modernizarse y convertirse en un ámbito atractivo para la inversión. Su argumento es que no basta con identificar terrenos: es necesario acelerar su transformación para que puedan incorporarse realmente al mercado.
El Banco de España respalda la importancia de este diagnóstico. En su informe de proyecciones económicas del tercer trimestre de 2026 identifica la escasez de suelo finalista, la lentitud de los desarrollos urbanísticos y la insuficiencia de mano de obra entre las restricciones estructurales que limitan la respuesta de la construcción residencial.
El organismo también señala que cerca del 60 % de las empresas del sector de la construcción declara que las dificultades para disponer de trabajadores tienen un impacto negativo o muy negativo sobre su actividad.
La consecuencia es una oferta incapaz de reaccionar con rapidez ante el aumento de la demanda. Aunque los precios suban y existan compradores interesados, no es posible levantar viviendas de forma inmediata si el suelo no está preparado y los proyectos siguen atrapados en trámites administrativos.
La construcción afronta una crisis de relevo generacional
El segundo gran problema señalado por los participantes en el encuentro es la falta de trabajadores cualificados.
Fernando Moliner puso el foco en el envejecimiento de la plantilla y en la dificultad para encontrar profesionales que sustituyan a quienes se acercan a la jubilación. El sector necesita albañiles, encofradores, carpinteros, instaladores, encargados de obra, técnicos y profesionales especializados.
Los datos disponibles confirman que el relevo generacional constituye un desafío importante, aunque conviene precisar las cifras. Según un informe de la Plataforma Tecnológica Española de Construcción difundido por EFE en abril de 2026, España contaba con 1 530 002 personas ocupadas en la construcción.
De ellas, 164 898 tenían menos de 30 años, mientras que el 22 % superaba los 55 años y podía alcanzar la edad de jubilación durante la década siguiente. El dato refleja un sector envejecido y una incorporación juvenil insuficiente para garantizar el relevo, aunque no significa que la mayoría de los trabajadores tenga más de 55 años.
La industrialización no resolverá por sí sola la falta de trabajadores
Una de las soluciones que plantea el sector es impulsar la construcción industrializada. Este modelo permite fabricar componentes de los edificios en instalaciones especializadas y trasladarlos posteriormente a la obra para su montaje.
Sus ventajas potenciales incluyen:
- Reducir determinados plazos de ejecución.
- Mejorar el control de calidad de los componentes.
- Disminuir algunos desperdicios de materiales.
- Optimizar procesos y reducir la dependencia de ciertas tareas tradicionales.
- Mejorar la planificación y la productividad.
Sin embargo, Moliner advirtió de que la industrialización no será suficiente para cubrir todas las necesidades de personal. También requiere trabajadores especializados, instalaciones, técnicos y empresas con capacidad para desarrollar los procesos.
El vicepresidente de ASPRIMA recordó que la crisis inmobiliaria de 2010 provocó el debilitamiento de parte del tejido empresarial de la construcción. La desaparición de empresas y equipos especializados dejó una pérdida de capacidad productiva que todavía condiciona la recuperación del sector.
Recuperar la formación profesional y atraer nuevos trabajadores
Rosa Gallego propuso recuperar las escuelas-taller y reforzar la formación en oficios relacionados con la construcción.
También defendió explorar programas de formación en los países de origen de potenciales trabajadores inmigrantes, de manera que puedan llegar a España con preparación profesional y una vía de incorporación regular al mercado laboral.
La propuesta plantea una cuestión práctica: sin trabajadores suficientes, aumentar el número de promociones será mucho más difícil, incluso aunque se agilicen los trámites urbanísticos y se ponga más suelo a disposición de los promotores.
La construcción necesita recuperar su atractivo como opción profesional. La formación técnica, la especialización y unas condiciones laborales competitivas serán esenciales para evitar que la falta de personal se convierta en un límite permanente a la oferta de vivienda.
La fiscalidad también encarece el acceso a la vivienda
Los impuestos constituyeron otro de los puntos de fricción durante el debate. Los representantes del sector sostienen que la acumulación de tributos, tasas y cargas públicas repercute en el coste de las promociones y termina afectando al precio que paga el comprador.
ASPRIMA maneja una estimación de 25 000 millones de euros de recaudación anual asociada a los impuestos del sector y contrapone esa cantidad a los 7 000 millones destinados a planes de vivienda.
Estas cifras deben interpretarse con cuidado: la recaudación fiscal relacionada con la vivienda depende de qué impuestos se incluyan, qué administraciones los perciban y qué periodo se utilice. Otros estudios publicados en 2026 han situado la recaudación asociada al mercado residencial en torno a 52 000 millones de euros, con una metodología y un perímetro más amplios. No son cantidades directamente comparables.
La crítica de los promotores se dirige a la acumulación de costes fiscales durante las distintas fases de una promoción: adquisición del suelo, urbanización, construcción y compraventa.
Un informe elaborado por EY para ASPRIMA sostiene que los impuestos, tasas y cargas públicas pueden superar el 26 % del precio final de una vivienda nueva. Según ese análisis, en un inmueble de 300 000 euros, más de 78 000 euros corresponderían a costes fiscales acumulados. Se trata de una estimación sectorial que depende de los supuestos y tributos incluidos en el cálculo.
La plusvalía municipal y el coste de comprar una vivienda
Moliner cuestionó también el peso del impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana, conocido como plusvalía municipal.
El vicepresidente de ASPRIMA considera que su aplicación puede generar una carga adicional para las promociones y cuestiona que el sistema actual refleje adecuadamente el valor generado durante el proceso de desarrollo inmobiliario.
También criticó el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD), cuya cuantía depende de la normativa autonómica y de las características de la operación. En algunas comunidades autónomas, el tipo general puede alcanzar el 2 % en determinados supuestos.
La reclamación del sector es que se revise la fiscalidad para reducir el coste de producir vivienda. La discusión, sin embargo, también exige valorar el impacto que tendría una rebaja tributaria sobre los ingresos de las administraciones públicas y qué parte de ese ahorro acabaría trasladándose efectivamente al comprador.
La polémica sobre el alquiler y los 65 euros de ahorro mensual
Rosa Gallego defendió durante el encuentro que una reducción de determinadas cargas fiscales podría abaratar el alquiler asequible en unos 65 euros mensuales, según la estimación expuesta por la directiva de Q Living.
Su argumento se centró en el IVA y en los costes que soportan los operadores de vivienda en alquiler. Sin embargo, es importante introducir una precisión fiscal: el alquiler de una vivienda destinada a uso estable y permanente está, con carácter general, exento de IVA en España.
Así lo establece la información de la Agencia Tributaria. Los arrendamientos de locales comerciales, determinados servicios y otros usos distintos del residencial pueden tener un tratamiento diferente. Por tanto, no debe interpretarse que todos los inquilinos pagan un 21 % de IVA sobre la renta mensual de su vivienda habitual.
La cifra de 65 euros debe entenderse como una estimación defendida por Q Living sobre el efecto de determinados costes y cargas, no como una rebaja fiscal automática que pudiera aplicarse a cualquier contrato de alquiler.
La cuestión de fondo sigue siendo relevante: los impuestos y los costes asociados a la promoción y explotación de viviendas pueden influir en la rentabilidad de los proyectos y en el precio final. Pero cualquier propuesta de reducción fiscal debe especificar qué tributo se modifica, a quién beneficia y cómo se traslada el ahorro al inquilino.
La Ley LIDER de Madrid busca reducir años de trámites urbanísticos
Durante el encuentro también se analizó la Ley de Impulso y Desarrollo Equilibrado de la Región, conocida como Ley LIDER, promovida por la Comunidad de Madrid.
La norma pretende simplificar la planificación urbanística y reducir los plazos necesarios para desarrollar nuevos proyectos. Su objetivo es pasar de procedimientos que pueden prolongarse durante unos 12 años a un horizonte de entre cuatro y seis años para determinados instrumentos de planificación municipal.
La Comunidad de Madrid aprobó el proyecto de ley en julio de 2026 y lo remitió a la Asamblea regional para continuar su tramitación. El texto contempla, entre otras medidas, una reorganización de las categorías de suelo y un nuevo modelo de planificación municipal.
Moliner valoró positivamente la iniciativa y la calificó de disruptiva. No obstante, advirtió de que su aplicación no será sencilla porque obligará a modificar procedimientos y formas de trabajo en los ayuntamientos, especialmente entre los técnicos municipales responsables de la planificación.
Rosa Gallego consideró que, si se cumplen los plazos previstos, la reforma podría permitir duplicar la producción de vivienda en Madrid en el horizonte de 2036. Se trata de una expectativa expresada por la directiva, no de un resultado garantizado por la norma.
Antonio de la Fuente fue más allá y planteó que la experiencia madrileña podría servir como referencia para revisar los procedimientos urbanísticos en otras comunidades autónomas.
La iniciativa pone sobre la mesa una de las grandes asignaturas pendientes del mercado español: la distancia entre disponer de suelo y convertirlo realmente en viviendas construidas.
España necesita más oferta, pero también reglas estables
El diagnóstico de los expertos inmobiliarios coincide en varios puntos con el de los organismos económicos: la oferta residencial española arrastra problemas estructurales que no se solucionan únicamente con nuevas ayudas o medidas de protección al inquilino.
El Banco de España ha advertido de que la escasez de suelo finalista, la lentitud urbanística, los costes de construcción y la falta de mano de obra limitan la capacidad de respuesta del sector. Sus análisis apuntan a la necesidad de reformas que permitan aumentar la producción de vivienda y coordinar a las distintas administraciones.
La controversia política sobre los decretos del Gobierno añade otro factor: la confianza de quienes deben comprometer capital durante periodos prolongados. Los promotores reclaman estabilidad, mientras que el Ejecutivo defiende medidas dirigidas a proteger a los arrendatarios y ampliar la vivienda asequible.
Pero la crisis no se resolverá con declaraciones ni con una sucesión de decretos. España necesita suelo urbanizable y finalista, trámites más ágiles, trabajadores cualificados, inversión y un marco normativo previsible.
La votación parlamentaria del 12 de noviembre será un nuevo episodio de la batalla política por la vivienda. La cuestión decisiva, sin embargo, va más allá de que uno u otro decreto salga adelante: ¿será capaz España de crear las condiciones necesarias para construir suficientes casas y evitar que la falta de oferta siga expulsando a familias y jóvenes del mercado residencial?
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