La Diputación Permanente afronta este 12 de noviembre una votación decisiva para el mercado inmobiliario. El decreto general podría salvarse por un solo voto, mientras que la indemnización de un año al inquilino amenaza con quedar derogada antes de entrar en vigor.
El Gobierno de Pedro Sánchez se juega este jueves buena parte de su nueva política de vivienda en el Congreso. Apenas 24 horas después de la huelga general del 11 de noviembre y cuando faltan horas para el comienzo de la campaña electoral del 29N, la Diputación Permanente debe decidir si convalida dos reales decretos que afectan directamente a propietarios, inquilinos y compradores de vivienda.
La aritmética parlamentaria convierte al PNV en árbitro de la votación. El órgano cuenta con 69 miembros y los bloques enfrentados suman inicialmente 34 representantes cada uno. El voto de los nacionalistas vascos puede permitir que salga adelante el decreto más amplio, pero no el que obliga al propietario a indemnizar al inquilino si decide no renovar el contrato en determinadas condiciones.
La sesión tiene una particularidad política y jurídica: las Cortes están disueltas por el adelanto electoral y es la Diputación Permanente la que debe ejercer las funciones que corresponden al Congreso durante este periodo. Los textos fueron aprobados de nuevo por el Consejo de Ministros el 6 de octubre, después de que sus versiones anteriores fueran rechazadas por el Pleno.
Dos decretos de vivienda y una votación con consecuencias muy diferentes
El Gobierno ha dividido su paquete de medidas en dos normas distintas. Aunque ambas forman parte de su estrategia para intervenir en el mercado residencial, sus contenidos y perspectivas parlamentarias no son iguales.
El primero, el Real Decreto-ley 29/2026, reúne un conjunto amplio de actuaciones relacionadas con el acceso a la vivienda, la protección de inquilinos, los incentivos fiscales, la financiación de primera vivienda y la regulación de determinadas operaciones inmobiliarias.
El segundo, el Real Decreto-ley 28/2026, se centra en reforzar la estabilidad de los contratos de alquiler de vivienda habitual. Entre sus medidas figura una prórroga adicional de cinco años y una indemnización equivalente a una anualidad de renta cuando el propietario decida poner fin al contrato en los supuestos previstos por la norma.
El Ejecutivo aprobó ambos textos el 6 de octubre y fueron publicados en el Boletín Oficial del Estado el día 7. Sin embargo, sus calendarios de aplicación son diferentes.
El decreto general entró en vigor el 8 de octubre de 2026. El segundo tiene prevista su entrada en vigor el 15 de noviembre, por lo que su continuidad depende de la decisión parlamentaria de este jueves.
La distinción es fundamental: no se está votando una única ley de vivienda, sino dos decretos con medidas diferentes y consecuencias distintas para el mercado inmobiliario.
El PNV tiene la llave: el decreto general podría aprobarse por 35 votos
La composición de la Diputación Permanente explica la importancia del voto nacionalista vasco. Según el recuento publicado por Europa Press, los grupos que respaldan el decreto general suman 34 representantes, mientras que PP, Vox y Junts reúnen otros 34.
El PNV dispone del voto que puede romper el empate. La formación ha anunciado que apoyará el texto más amplio, pero rechazará el decreto específico sobre la prórroga de los contratos de alquiler y la indemnización al inquilino.
Si mantiene esa posición, el resultado previsto sería el siguiente:
- Decreto general de vivienda: 35 votos a favor y 34 en contra. Quedaría convalidado.
- Decreto de prórroga e indemnización: no alcanzaría la mayoría necesaria y quedaría derogado.
La diferencia es importante porque el Gobierno podría conservar buena parte de su paquete de medidas, pero perder una de las disposiciones que más controversia ha generado entre propietarios y defensores de los derechos de los inquilinos.
El rechazo del segundo texto no significaría la derogación de todo el paquete de vivienda. Las medidas incluidas en el decreto general seguirían su propio recorrido jurídico.
En cualquier caso, el margen de un solo voto convierte la sesión en una operación parlamentaria especialmente sensible. Una ausencia, una modificación de postura o cualquier incidencia en el recuento podría alterar el resultado previsto.
El Gobierno vuelve a presentar los decretos después de su rechazo parlamentario
La controversia no comenzó este jueves. Las primeras versiones de las dos normas fueron rechazadas por el Pleno del Congreso el 2 de octubre de 2026.
PP, Vox, Junts y UPN votaron en contra de ambos textos. En el caso del decreto relacionado con la indemnización al inquilino, también se opusieron el PNV y Coalición Canaria.
El rechazo parlamentario dejó al Ejecutivo sin respaldo suficiente para sacar adelante sus propuestas. Posteriormente, el Gobierno volvió a aprobar los decretos con modificaciones el 6 de octubre, cuando las Cortes ya estaban disueltas por la convocatoria electoral.
Esta decisión abrió un nuevo escenario. En lugar de someter los textos al Pleno ordinario, el Gobierno los llevó a la Diputación Permanente, el órgano que permanece activo durante la disolución de las Cámaras.
El procedimiento está contemplado en la Constitución. El artículo 86 establece que los reales decretos-leyes deben someterse a debate y votación de totalidad en el Congreso dentro de los treinta días siguientes a su promulgación, para decidir su convalidación o derogación.
El artículo 78, por su parte, regula la Diputación Permanente y sus funciones durante los periodos en los que las Cámaras no están reunidas o han sido disueltas.
La polémica política se concentra en la decisión de volver a aprobar normas muy similares a otras que el Congreso acababa de rechazar. Sus críticos cuestionan que el Ejecutivo recurra a una nueva vía parlamentaria para mantener medidas que no obtuvieron respaldo en el Pleno. El Gobierno, por su parte, ha defendido la necesidad de actuar ante la emergencia habitacional.
La discusión no es menor: plantea hasta dónde puede llegar el uso del decreto-ley y qué límites debe respetar el Ejecutivo cuando una iniciativa legislativa acaba de ser rechazada por la Cámara.
Préstamos de hasta 50 000 euros para comprar la primera vivienda
Uno de los instrumentos más destacados del decreto general es el mecanismo TU CASA, una línea de financiación pública gestionada por el Instituto de Crédito Oficial (ICO).
El programa cuenta con una dotación inicial de 10 000 millones de euros y contempla préstamos para quienes adquieran su primera vivienda habitual hipotecada.
Las condiciones recogidas en el Real Decreto-ley 29/2026 establecen:
- Un préstamo de hasta 50 000 euros.
- Un importe máximo equivalente al 20 % del valor de la vivienda.
- Un tipo de interés del 0 %.
- Ausencia de comisiones.
- Un plazo de concesión de hasta diez años.
- Un periodo de carencia vinculado al plazo de la hipoteca, con un máximo de treinta años.
El mecanismo pretende complementar la financiación privada y facilitar que los compradores puedan cubrir una parte del coste de adquisición.
No se trata, sin embargo, de una ayuda directa a fondo perdido. El dinero debe devolverse conforme a las condiciones establecidas y la vivienda adquirida queda sometida a limitaciones permanentes sobre su precio de transmisión.
El ICO será responsable de analizar las operaciones, aplicar sus políticas de riesgo y formalizar los préstamos aprobados. Además, el desarrollo de los requisitos concretos y de los procedimientos de acceso depende de los instrumentos posteriores previstos en la norma.
La dotación de 10 000 millones de euros tampoco significa que todos los solicitantes vayan a recibir automáticamente 50 000 euros. La financiación efectiva dependerá de las condiciones de elegibilidad y del importe que corresponda en cada operación.
Prohibición de desahucios, fondos de inversión y ayudas a la vivienda
El decreto general incorpora otras medidas que afectan a distintos segmentos del mercado inmobiliario.
Una de las más sensibles es la extensión hasta 2030 de la protección frente a determinados desahucios de personas vulnerables sin alternativa habitacional, dentro de los supuestos y condiciones establecidos por la normativa.
La disposición pretende evitar que determinados hogares pierdan su residencia habitual mientras no exista una solución habitacional alternativa. Su aplicación, no obstante, depende de los requisitos legales y de las circunstancias de cada procedimiento.
El texto también endurece las condiciones para determinadas operaciones de compra de vivienda por parte de los llamados fondos buitre, ampliando la definición y modificando las condiciones de las excepciones contempladas en la regulación.
El objetivo declarado por el Gobierno es limitar operaciones consideradas especulativas y proteger la función social de la vivienda. La aplicación práctica de estas restricciones será uno de los aspectos que deberán seguir de cerca los operadores inmobiliarios y los propietarios.
Además, la norma contempla un fondo de impacto social de 400 millones de euros para impulsar la promoción de vivienda por parte de proveedores sociales y entidades dedicadas a facilitar alquileres asequibles.
El paquete incorpora también incentivos fiscales para propietarios que alquilen sus viviendas a precios asequibles y medidas fiscales dirigidas a los inquilinos, junto con otras actuaciones para ampliar el parque residencial disponible.
La cuestión de fondo es si estas intervenciones conseguirán aumentar la oferta efectiva de vivienda o si, por el contrario, generarán nuevas dificultades para propietarios e inversores. Ese debate seguirá abierto incluso si el decreto supera la votación.
El decreto más polémico: cinco años adicionales de alquiler y una indemnización
La segunda norma, el Real Decreto-ley 28/2026, concentra buena parte de las discrepancias entre los grupos parlamentarios y los representantes del sector inmobiliario.
El texto establece que, una vez cumplidos los cinco años de contrato —siete cuando el propietario sea una persona jurídica—, el arrendamiento de vivienda habitual pueda prolongarse durante otros cinco años en los términos previstos.
Además, incorpora una indemnización equivalente a una anualidad de alquiler para el inquilino cuando el propietario decida romper el contrato en los supuestos contemplados por la regulación.
La medida pretende reforzar la estabilidad residencial y evitar que los arrendatarios se vean obligados a abandonar su vivienda después de un periodo relativamente corto.
Sin embargo, sus detractores advierten de que imponer nuevas obligaciones económicas a los propietarios puede alterar sus decisiones de inversión y reducir los incentivos para poner viviendas en alquiler.
La discusión enfrenta dos preocupaciones legítimas del mercado: la necesidad de ofrecer estabilidad a quienes viven de alquiler y la importancia de mantener un marco jurídico previsible para quienes ponen sus inmuebles a disposición de terceros.
La votación de este jueves puede dejar el segundo decreto sin efecto antes incluso de su entrada en vigor. Si la Diputación Permanente lo deroga, la nueva prórroga y la indemnización no llegarían a desplegar los efectos previstos en ese texto.
Los contratos seguirían sujetos al régimen legal aplicable con anterioridad, sin perjuicio de otras protecciones que puedan corresponder a cada arrendatario.
Sara Aagesen comparece para explicar la planificación de la red eléctrica hasta 2030
La vivienda no será el único asunto relevante de la sesión. La Diputación Permanente también recibirá a la vicepresidenta tercera y ministra para la Transición Ecológica, Sara Aagesen, que deberá explicar la planificación de la red de energía eléctrica hasta 2030.
La comparecencia se produce en un momento en el que la capacidad de las infraestructuras eléctricas resulta determinante para el desarrollo industrial, la electrificación de la economía y la implantación de nuevos centros de datos.
La planificación de la red debe responder a una demanda creciente y garantizar que las nuevas instalaciones puedan conectarse sin comprometer la seguridad del suministro.
Entre los asuntos de interés se encuentran la capacidad de transporte y distribución, las inversiones previstas, la conexión de nuevas instalaciones renovables y las necesidades de las industrias que requieren grandes cantidades de electricidad.
La red eléctrica se ha convertido en una infraestructura estratégica. La expansión de la inteligencia artificial, los centros de datos, la electrificación del transporte y los nuevos proyectos industriales obligan a coordinar las inversiones con las necesidades reales del sistema.
La comparecencia de Aagesen permitirá conocer las explicaciones del Ministerio sobre las previsiones hasta 2030 y las prioridades de planificación. No obstante, la información disponible en la convocatoria no permite anticipar el contenido concreto de sus respuestas.
La vivienda vuelve al centro de la campaña electoral del 29N
La coincidencia de la votación con la huelga general del 11 de noviembre y el comienzo de la campaña electoral añade una dimensión política evidente a la sesión.
La vivienda se ha convertido en uno de los principales asuntos de debate nacional. El acceso a la compra, el precio del alquiler, la escasez de oferta y la protección de los hogares vulnerables forman parte de una discusión que afecta especialmente a los jóvenes y a las familias con menos capacidad económica.
El Gobierno pretende presentar sus decretos como una respuesta a esa situación. La oposición cuestiona tanto el contenido de determinadas medidas como la forma en la que el Ejecutivo ha decidido volver a someterlas a votación después de su rechazo inicial.
El resultado de este jueves marcará qué parte del paquete seguirá adelante y qué medidas quedarán descartadas. También permitirá comprobar hasta qué punto el Ejecutivo conserva capacidad para sacar adelante sus iniciativas durante el periodo electoral.
La decisión de la Diputación Permanente no resolverá por sí sola el problema de la vivienda en España. Pero sí determinará qué reglas se aplicarán en los próximos meses a miles de propietarios, inquilinos y potenciales compradores.
El voto del PNV puede decidir el destino de dos de las principales normas de vivienda del Gobierno. La incógnita es si el paquete legislativo conseguirá traducirse en más viviendas disponibles y precios asumibles o si la confrontación política volverá a dejar el mercado residencial pendiente de nuevas decisiones.
Chollones
Chollones
Chollones