La crisis inmobiliaria española tiene una dimensión poco debatida: cómo se obtiene el suelo, cuánto cuesta y qué parte de la riqueza generada por el urbanismo revierte en la sociedad.
El precio de una vivienda no empieza con los ladrillos. Empieza mucho antes, cuando un terreno adquiere valor residencial, se urbaniza y queda en condiciones de acoger una promoción inmobiliaria. En ese proceso, las decisiones públicas pueden transformar radicalmente el valor económico de una parcela.
El vicepresidente de Alfa Inmobiliaria, Jesús Duque, plantea una cuestión de fondo: ¿por qué no aprovechar mejor las plusvalías urbanísticas para financiar vivienda social y alquiler asequible?
Su propuesta abre un debate sobre la política del suelo, las expropiaciones y la financiación pública. También obliga a distinguir entre una idea legítima —recuperar para la sociedad parte del valor creado por la planificación urbana— y una reforma concreta que debe respetar la legislación, las garantías de los propietarios y la viabilidad económica de las promociones.
La discusión no se limita a construir más viviendas. También consiste en decidir cómo se genera, se distribuye y se utiliza el valor del suelo.
La plusvalía urbanística: cómo puede multiplicarse el valor de un terreno
Un terreno puede experimentar un aumento considerable de valor cuando la planificación urbanística permite destinarlo a usos residenciales. Sin embargo, esa revalorización no depende exclusivamente de una decisión administrativa: también influyen la ubicación, la demanda, las infraestructuras, los costes de urbanización y las obligaciones que impone el planeamiento.
La plusvalía urbanística es el incremento de valor asociado a la transformación y al aprovechamiento urbanístico del suelo. Cuando se produce gracias a decisiones públicas y a inversiones colectivas, surge una cuestión esencial: qué parte de ese incremento debe corresponder al propietario y qué parte debe beneficiar a la comunidad.
La legislación urbanística española contempla mecanismos de participación pública en las plusvalías, aunque su aplicación concreta depende del marco estatal y autonómico correspondiente. Por tanto, no es exacto afirmar que todo el incremento de valor generado por una recalificación acaba necesariamente en manos privadas.
El debate relevante es otro: si los mecanismos existentes permiten recuperar suficiente valor para financiar vivienda protegida, equipamientos y otras necesidades colectivas.
La vivienda social necesita suelo a precios asumibles
La construcción de vivienda asequible depende de varios factores: el precio del terreno, los costes de edificación, la financiación, los plazos administrativos y el mantenimiento posterior.
Cuando una Administración obtiene suelo a un coste elevado, la promoción necesita más capital. Si los alquileres deben mantenerse por debajo de los precios de mercado, la diferencia tiene que compensarse mediante suelo público, subvenciones, financiación favorable u otros instrumentos.
Por eso, disponer de terrenos públicos puede ser una ventaja importante. Permite planificar promociones a largo plazo y reducir la dependencia de las compras en el mercado inmobiliario, siempre que los terrenos sean adecuados para uso residencial y cuenten con los servicios necesarios.
La Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda, contempla instrumentos para gestionar y ampliar los parques públicos de vivienda. Entre ellos figuran el desarrollo de terrenos de titularidad pública, la concesión de derechos de superficie y fórmulas de colaboración con entidades que construyan o gestionen viviendas, con garantías para preservar la titularidad pública cuando corresponda.
La existencia de estos instrumentos no elimina las dificultades de ejecución, pero demuestra que el debate no parte de cero. La cuestión es cómo aplicarlos con mayor eficacia y continuidad.
¿Puede expropiarse suelo rural para construir alquiler social?
Jesús Duque propone estudiar una reforma legal que reconozca expresamente la vivienda destinada al alquiler social como una actuación de especial utilidad pública e interés social, con el objetivo de facilitar la obtención de terrenos.
La propuesta requiere una precisión jurídica. La declaración de utilidad pública no determina por sí sola que cualquier terreno deba valorarse como suelo rural.
El texto refundido de la Ley de Suelo establece criterios de valoración que distinguen entre suelo rural y suelo urbanizado. En el suelo rural, la valoración parte de la capitalización de la renta real o potencial de la explotación, con las reglas y ajustes previstos legalmente. Para el suelo urbanizado se aplican criterios diferentes, relacionados con el uso, la edificabilidad y el valor de repercusión del suelo.
Estas reglas son relevantes para las expropiaciones, con independencia de la finalidad concreta que las motive. Por ello, una reforma dirigida a abaratar la obtención de suelo para vivienda social tendría que definir con precisión los terrenos afectados, el procedimiento, la indemnización y las garantías de los propietarios.
El objetivo de ampliar la vivienda asequible puede justificar un debate legislativo serio, pero no convierte automáticamente en válida cualquier fórmula de valoración.
Quién debe beneficiarse del valor creado por el urbanismo
La propuesta más ambiciosa de Duque consiste en modificar la legislación para que la Administración recupere una proporción mucho mayor —en su planteamiento, el 100 %— de las plusvalías derivadas de la recalificación.
Se trata de una propuesta, no de una descripción del derecho vigente. Además, exigiría precisar qué se entiende por plusvalía, qué gastos y cargas deben descontarse, cómo se valoran las inversiones privadas y qué tratamiento reciben los derechos patrimoniales afectados.
La cuestión merece atención porque la actuación urbanística no se desarrolla en el vacío. Las redes de transporte, los servicios públicos, la planificación y las inversiones municipales contribuyen a configurar el valor de los barrios y las oportunidades de desarrollo.
Pero también hay costes privados, riesgos financieros, obligaciones de urbanización y gastos de construcción que deben tenerse en cuenta. Un sistema de recuperación de plusvalías debe definir esos elementos para evitar arbitrariedades y ofrecer seguridad jurídica.
La pregunta central es, por tanto, cómo garantizar que la comunidad participe de forma efectiva en el valor generado por el urbanismo sin bloquear la producción de vivienda ni vulnerar las garantías legales.
Préstamos a largo plazo para ampliar el parque público
Otra parte de la propuesta consiste en financiar las promociones mediante préstamos a largo plazo, incluso con vencimientos de hasta cuarenta años, y utilizar los ingresos de los alquileres para cubrir la deuda, el mantenimiento y la gestión.
Este modelo puede estudiarse, pero no garantiza por sí solo que una promoción sea autosuficiente. El resultado depende del coste del suelo, el precio de construcción, los intereses, los gastos de conservación, la ocupación, la morosidad y el nivel de renta que puedan pagar los hogares destinatarios.
Si el alquiler social se fija muy por debajo del coste total, puede ser necesaria una aportación pública inicial o continuada. Eso no significa que el proyecto sea inviable: significa que su financiación debe evaluarse con transparencia y a lo largo de toda su vida útil.
El Banco Europeo de Inversiones y el Instituto de Crédito Oficial son posibles referencias para analizar instrumentos financieros, siempre sujetos a sus respectivos requisitos y condiciones. No debe darse por supuesto que cualquier promoción tendrá acceso automático a préstamos específicos o a un tipo de interés determinado.
La clave es combinar financiación estable, planificación y control de costes, con una evaluación realista de los ingresos.
Viena demuestra la importancia de una política sostenida
El modelo de Viena ofrece un ejemplo europeo de intervención pública a largo plazo. Según una información de EFE publicada el 18 de febrero de 2026, alrededor del 60 % de los habitantes de la capital austríaca viven en viviendas de propiedad pública o subvencionadas.
La ciudad dispone de un amplio parque municipal y de viviendas sociales construidas con apoyo público, además de políticas de planificación que reservan una parte relevante del nuevo suelo residencial para vivienda social.
La experiencia vienesa no puede trasladarse de manera automática a España: las instituciones, la fiscalidad, el mercado inmobiliario y la historia de la política residencial son diferentes. Sin embargo, ofrece una enseñanza útil: mantener un parque público significativo requiere continuidad presupuestaria, disponibilidad de suelo, reglas estables y gestión a largo plazo.
La experiencia de Ámsterdam también resulta ilustrativa. El Archivo Municipal de la ciudad explica que, entre 1917 y 1922, el Ayuntamiento y las asociaciones de vivienda construyeron cerca de 6.500 viviendas, en el marco de una política que atribuyó a la vivienda una función social.
Ambos ejemplos muestran que la vivienda pública no depende de una sola medida. Necesita instituciones capaces de sostener inversiones y mantener las viviendas en condiciones adecuadas durante décadas.
¿Es suficiente recuperar plusvalías para resolver la crisis?
No. La obtención de suelo a un coste razonable puede ayudar a reducir el coste de las promociones, pero no resuelve por sí sola todos los problemas de acceso a la vivienda.
También influyen la disponibilidad de mano de obra, los materiales, la capacidad de las empresas constructoras, los plazos de las licencias, las infraestructuras necesarias y la localización de la demanda. Una promoción situada lejos del empleo y de los servicios puede no responder a las necesidades reales de los hogares.
Además, no todo el suelo disponible es inmediatamente edificable. Algunos terrenos requieren urbanización, conexiones a redes de transporte y servicios, o cambios de planeamiento que deben ajustarse a la normativa.
Una política eficaz debería combinar varias líneas de actuación:
- Movilizar suelo público adecuado para vivienda protegida y alquiler asequible.
- Agilizar la planificación y las licencias, sin eliminar los controles urbanísticos y ambientales.
- Revisar los mecanismos de recuperación de plusvalías y su destino a fines colectivos.
- Facilitar financiación estable y evaluar el coste de cada promoción a largo plazo.
- Mantener un parque público de alquiler, con criterios transparentes de acceso, conservación y gestión.
La decisión política que está sobre la mesa
La propuesta de Jesús Duque invita a debatir si la legislación urbanística y expropiatoria debería adaptarse para facilitar la creación de un parque de alquiler social de mayor tamaño. La reforma que plantea requeriría un análisis jurídico detallado, una evaluación económica y un debate sobre el equilibrio entre el interés general y los derechos de propiedad.
La legislación ya reconoce instrumentos para gestionar suelo público, promover vivienda protegida y hacer participar a la comunidad en las plusvalías urbanísticas. La discusión es cómo mejorar esos mecanismos, qué cambios adicionales serían necesarios y cómo comprobar que producen resultados.
El problema de la vivienda no se resolverá únicamente con anuncios de nuevas promociones. Hace falta suelo adecuado, financiación viable, capacidad de construcción y una política sostenida que mantenga las viviendas asequibles a lo largo del tiempo.
La cuestión de fondo sigue abierta: ¿qué proporción del valor generado por la planificación urbana debería retornar a la sociedad para facilitar el acceso a la vivienda? La respuesta exige algo más que una consigna: normas claras, cuentas transparentes y resultados que puedan medirse.
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