El Gobierno de España ha anunciado la actualización de los coeficientes de la plusvalía municipal, que entrará en vigor en 2026. Este cambio tendrá como consecuencia aumentos en la fiscalidad de la vivienda para muchos propietarios, ya que se prevén subidas que podrían alcanzar entre el 30% y el 40% en el impuesto que se paga al vender un inmueble.
La plusvalía municipal se calcula sobre el incremento del valor del suelo urbano desde su adquisición hasta su venta, aplicando un coeficiente que varía según los años de tenencia, así como un tipo impositivo fijado por los ayuntamientos, que puede llegar hasta el 30%. Cuando se incrementa el coeficiente, esto puede resultar en un aumento del impuesto a pesar de que el propietario no haya obtenido beneficios significativos con la venta.
Los nuevos coeficientes se centran especialmente en las viviendas vendidas entre siete y quince años desde su adquisición. En estos tramos, se espera que el coeficiente máximo pueda aumentar más de un 35% en comparación con el vigente actualmente.
Un ejemplo aclaratorio es el de una vivienda con un valor catastral del suelo de 100 000 euros, vendida tras nueve años de tenencia. Actualmente, podría tributar con un coeficiente de aproximadamente 0,15, lo que daría lugar a una base imponible de 15 000 euros y una plusvalía de 4 500 euros. Con los nuevos coeficientes de 2026, el mismo inmueble podría pasar a aplicar un coeficiente de 0,21, resultando en una base imponible de 21 000 euros y una plusvalía de 6 300 euros, lo que representa un aumento de 1 800 euros.
Solo a partir de los diecisiete años de tenencia se esperan descensos en los coeficientes, que podrían llegar hasta el 12,5%. Sin embargo, esto beneficiará a un número limitado de propietarios.
El Gobierno argumenta que esta actualización es parte de una estrategia para combatir la especulación en el mercado inmobiliario, aunque no distingue entre grandes inversores y propietarios medios. Como consecuencia, los afectados suelen ser familias que, tras diez o doce años, se verán sometidas a un incremento fiscal en comparación con aquellos que poseen un inmueble durante décadas.
La plusvalía municipal se suma otros gravámenes, como el impuesto estatal sobre la ganancia patrimonial, que oscila entre el 19% y el 26%. Por ello, la venta de una vivienda se convierte en una operación cada vez más costosa, aunque no siempre a través de una revalorización real.
Con la nueva medida, el Gobierno ratifica su enfoque en la fiscalidad sobre la vivienda, acentuando la presión fiscal sobre las ventas de inmuebles.