El alquiler residencial se ha convertido en una pieza cada vez más importante del mercado de vivienda español: 3,9 millones de hogares viven actualmente en régimen de alquiler de mercado, casi el doble que hace dos décadas.
España alcanza los 3,9 millones de viviendas en alquiler
España ha experimentado una profunda transformación de su mercado residencial durante los últimos 20 años. Según un estudio publicado por la Fundación BBVA y el Instituto Valenciano de Investigaciones Económicas (Ivie) en junio de 2026, el número de hogares que reside en viviendas de alquiler de mercado ha pasado de 2,1 millones a 3,9 millones.
El dato refleja un cambio estructural en el acceso a la vivienda. Comprar una casa se ha vuelto más difícil para determinados colectivos, mientras que el alquiler ha ganado peso entre los jóvenes, los hogares con menores ingresos y la población que se concentra en las grandes áreas urbanas.
La misma investigación sitúa en el 20,2 % la proporción de hogares españoles que vive actualmente en régimen de alquiler.
El incremento no significa, sin embargo, que España disponga de un parque público de alquiler equivalente al volumen total de viviendas arrendadas. La mayor parte del mercado corresponde al alquiler privado, mientras que la vivienda social continúa teniendo un peso reducido.
2,5 millones de propietarios detrás del mercado del alquiler
Otro estudio, elaborado por el Observatorio del Alquiler a partir de datos de la Encuesta de Presupuestos Familiares del INE, estima que existen aproximadamente 2 485 601 propietarios con al menos una propiedad adicional a su vivienda habitual.
A partir de la estimación del número de hogares y de los datos de la Encuesta de Condiciones de Vida, el Observatorio calcula que el parque de viviendas alquiladas ronda los 3,9 millones de unidades.
El dato resulta relevante porque permite observar el mercado desde otra perspectiva: detrás de millones de contratos de arrendamiento existe un número elevado de propietarios particulares.
Según el estudio, el 93,4 % de los propietarios que cuentan con una vivienda adicional para distintos usos dispone de un único inmueble en alquiler, mientras que una proporción mucho menor concentra varias viviendas.
La estructura del mercado, por tanto, es más compleja que la imagen de un sector dominado exclusivamente por grandes fondos inmobiliarios.
El pequeño propietario sigue teniendo un papel relevante
Los datos publicados en 2026 por el Ministerio de Derechos Sociales, Consumo y Agenda 2030 ofrecen otra fotografía del mercado.
Un informe elaborado por el Ministerio en colaboración con el Instituto de Estudios Fiscales del CSIC concluyó que alrededor del 39 % de las viviendas alquiladas está en manos de particulares que únicamente tienen una vivienda arrendada.
El 61 % restante corresponde, en conjunto, a particulares con dos o más viviendas alquiladas, personas jurídicas y entidades públicas.
Dentro del alquiler gestionado exclusivamente por particulares, los denominados multiarrendadores concentran el 52,8 % de las viviendas, según ese informe.
La diferencia entre ambas estadísticas se explica por la metodología y por el universo analizado. Una cosa es contabilizar exclusivamente a propietarios particulares y otra incluir empresas, fondos y entidades públicas.
El alquiler crece mientras aumenta la presión sobre los hogares
El crecimiento del alquiler coincide con un problema de accesibilidad cada vez más visible.
El estudio de la Fundación BBVA y el Ivie calcula que los hogares que viven de alquiler a precio de mercado destinan aproximadamente el 34 % de su renta al alojamiento.
En los hogares propietarios que están pagando una hipoteca, el porcentaje se sitúa alrededor del 24 %.
La diferencia es especialmente importante para los hogares con menores ingresos. El alquiler de mercado se concentra en mayor medida entre las rentas bajas, mientras que la propiedad sin hipoteca tiene un peso superior entre los hogares con mayores recursos.
La Fundación BBVA y el Ivie también advierten de que España solo ha construido desde 2021 el 45 % de las viviendas necesarias para absorber la creación de nuevos hogares.
La consecuencia es un desequilibrio entre oferta y demanda que afecta especialmente a las zonas urbanas con mayor presión demográfica.
Madrid, Cataluña, Baleares y Canarias concentran parte de la presión
El problema no se distribuye de manera uniforme por España.
Los datos recogidos en documentación oficial muestran que el peso del alquiler es particularmente elevado en comunidades como Madrid, Cataluña, Baleares y Canarias.
El documento publicado en el Boletín Oficial del Estado señala que el alquiler alcanzaba en 2023 el 18,7 % de los hogares, con porcentajes superiores en Madrid, Cataluña, Canarias y Baleares.
En estas áreas confluyen distintos factores: crecimiento demográfico, concentración de empleo, actividad turística, limitada disponibilidad de suelo en determinadas zonas y una elevada demanda residencial.
El resultado es un mercado especialmente tensionado en las principales ciudades y en determinados municipios costeros.
La vivienda social sigue siendo la gran asignatura pendiente
Uno de los elementos más destacados de los estudios recientes es el reducido tamaño del parque de vivienda social.
La Fundación BBVA y el Ivie sitúa el peso de la vivienda social en alquiler en torno al 3,5 % del parque residencial, por debajo de la media europea utilizada en su comparación, que alcanza aproximadamente el 8 %.
Esta diferencia limita la capacidad de las administraciones para ofrecer una alternativa estable a los hogares que no pueden asumir los precios del mercado privado.
El problema se vuelve especialmente relevante cuando el alquiler privado absorbe una parte creciente de los ingresos familiares.
La oferta no crece al mismo ritmo que los hogares
El déficit de vivienda no se limita al alquiler.
Un documento oficial publicado en el BOE en junio de 2026 señalaba que España acumulaba un déficit previsto de unas 600 000 viviendas nuevas en 2025, debido a que la construcción residencial había quedado por debajo de la creación neta de hogares.
La misma documentación apuntaba a un déficit de 375 000 viviendas en 2022 y 2023, al que se sumarían otras 225 000 durante 2024 y 2025.
El Banco de España ha situado en torno a 750 000 viviendas la necesidad acumulada asociada a la creación de hogares durante los últimos quince años.
Esto ayuda a explicar por qué las medidas dirigidas exclusivamente a limitar precios o modificar las condiciones de los contratos no resuelven por sí mismas el desequilibrio entre oferta y demanda.
Un mercado condicionado por nuevas reglas
El mercado del alquiler afronta además un nuevo escenario regulatorio.
El Gobierno ha aprobado en septiembre de 2026 nuevas medidas relacionadas con la vivienda y el alquiler. Entre ellas figura un régimen de protección adicional para determinados contratos y medidas destinadas a ampliar la oferta de vivienda asequible.
El nuevo paquete legislativo llega en un momento de fuerte tensión política y social alrededor del acceso a la vivienda.
La normativa también actualiza el sistema estatal de referencia de precios del alquiler. El Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana publicó en 2026 una nueva versión del SERPAVI, basada en datos tributarios y destinada a ofrecer información territorializada sobre los precios de los arrendamientos.
La actualización fue formalizada mediante resolución publicada en el Boletín Oficial del Estado en abril de 2026.
El verdadero problema: más alquiler, pero poca vivienda asequible
La evolución de los últimos años permite extraer una conclusión puramente estadística: el alquiler ha dejado de ser una opción minoritaria para convertirse en una forma de acceso a la vivienda utilizada por aproximadamente uno de cada cinco hogares.
El problema es que el crecimiento de la demanda no ha ido acompañado de un incremento equivalente de la oferta residencial.
Al mismo tiempo, el parque de vivienda social continúa siendo reducido y el coste del alquiler representa una carga considerable para los hogares con menores ingresos.
Por eso, las cifras de los 3,9 millones de viviendas u hogares en alquiler no son únicamente un indicador inmobiliario. También muestran hasta qué punto el alquiler se ha convertido en una cuestión central de la economía familiar española.
La evolución del mercado plantea así una cuestión de fondo: si cada vez más españoles dependen del alquiler, la solución pasa necesariamente por aumentar de forma suficiente la oferta de vivienda residencial y asequible, además de determinar qué medidas regulatorias son compatibles con ese objetivo.
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