Andalucía registra un incremento del 24,7% interanual en hipotecas sobre viviendas, por encima de la media nacional del 16,3%. El volumen de financiación alcanza los 1.510 millones de euros, consolidando un dinamismo que contrasta con la moderación de las compraventas.
El mercado hipotecario andaluz consolidó en febrero su trayectoria alcista, alcanzando 8.859 préstamos para la compra de vivienda, un 24,7% más que en febrero de 2025. Este crecimiento, muy superior al avance nacional del 16,3%, marca el mejor dato para un mes de febrero desde 2010, cuando se superaron las 10.000 operaciones. Con este resultado, Andalucía cierra su sexto mes consecutivo de incrementos, según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE). El volumen de financiación inyectado alcanzó 1.510 millones de euros, un 48,16% más que un año atrás, demostrando una brecha creciente entre el dinamismo crediticio y la actividad compraventa, que permanece en niveles más moderados.
El contexto nacional: una recuperación generalizada pero desigual
Los datos de febrero reflejan una recuperación robusta del crédito hipotecario a nivel nacional. España registró 45.563 hipotecas sobre viviendas, el máximo para un mes de febrero desde 2011, representando un crecimiento del 16,3% respecto al año anterior. Esta cifra prolonga una racha de 20 meses consecutivos de incrementos interanuales, consolidando una tendencia que ha sorprendido a observadores que temían una contracción del crédito ante la volatilidad de los tipos de interés.
Sin embargo, la recuperación territorial es desigual. Madrid lideró con un crecimiento espectacular del 36,9%, mientras que Castilla-La Mancha avanzó un 29,5%. En el extremo opuesto, Extremadura registró una caída del 17%, y regiones como País Vasco también mostraron descensos. Esta fragmentación sugiere que el mercado hipotecario se concentra cada vez más en los grandes polos económicos y zonas turísticas, donde la vivienda se percibe como activo de inversión, no solo como hogar.
Andalucía: liderato en volumen, consolidación del dinamismo
Andalucía emerge como protagonista indiscutible del mercado hipotecario nacional. Con 8.859 operaciones en febrero, la comunidad posee el segundo mayor volumen tras Cataluña (8.556 hipotecas) y únicamente superada por estas. En términos acumulados para el primer bimestre del año, Andalucía y Cataluña lideraron el número de operaciones.
A nivel provincial, el dinamismo fue generalizado. Granada lideró las tasas de crecimiento relativo con un 59,1% más de hipotecas (1.079 operaciones), mientras que Málaga concentró el mayor número absoluto con 2.197 hipotecas (+35,9%). También destacaron Almería (+38,1%, 874 hipotecas) y el conjunto formado por Córdoba (+27,5%), Cádiz (+23,7%) y Jaén (+21,2%, 446 operaciones).
Sevilla, pese a ser la segunda provincia por volumen con 1.876 operaciones, apenas creció un 1,2%, reflejando una dinamización concentrada en las provincias litorales y de interior con mayor presión turística e inmobiliaria. Huelva registró un crecimiento contenido del 13,5% (538 hipotecas).
El volumen de financiación: disparidad entre crédito y compraventa
Un dato particularmente relevante es la proporción de capital prestado respecto al número de operaciones. Andalucía prestó 1.510 millones de euros para compra de vivienda en febrero, un 48,16% más que el año anterior. Esta cifra prácticamente duplica el crecimiento en el número de operaciones (24,7%), sugiriendo que las hipotecas que se formalizan actualmente son de mayor cuantía.
El importe medio de las hipotecas en España alcanzó los 173.280 euros, tras crecer un 11% interanual. Este incremento del importe medio refleja tanto la subida de precios de la vivienda como el acceso a mercados más caros por compradores desplazados de zonas saturadas.
Pero esta mayor financiación contrasta con la dinámica más lenta de compraventas. El Colegio de Registradores reporta que en febrero se registraron aproximadamente 59.500 compraventas de vivienda a nivel nacional, con un ligero descenso del 0,7% interanual. Esta divergencia apunta a un mercado crediticio pujante alimentado por refinanciaciones, cambios de hipotecas entre entidades y compras en segundo activo (viviendas de inversión), no únicamente por transacciones de vivienda principal.
Desglose por naturaleza de la finca: el predominio urbano
En el conjunto de fincas hipotecadas en Andalucía, se constituyeron 11.365 hipotecas por un capital total de 2.081 millones de euros. De ellas, 235 correspondieron a fincas rústicas (agrícolas o ganaderas) y 11.130 a urbanas. Dentro del segmento urbano, la vivienda dominó con 8.859 operaciones, mientras que se registraron 139 hipotecas sobre solares (terrenos sin construir) y 2.132 sobre otro tipo de inmuebles (locales comerciales, oficinas, garajes, trasteros).
Este desglose subraya la preponderancia absoluta del segmento residencial frente a otros usos, reflejando la concentración del dinamismo crediticio en la compra de vivienda.
Cambios de condiciones: el recambio hipotecario como factor impulsor
Un fenómeno relevante es el volumen de hipotecas que modificaron sus condiciones. En Andalucía, 2.046 hipotecas alteraron sus términos, principalmente mediante novación (1.502 operaciones). Se registraron además 141 subrogaciones al acreedor (cambios de banco) y 403 cambios de titularidad.
Estos cambios de condiciones constituyen un factor no despreciable en el dinamismo del crédito hipotecario. Muchas de estas operaciones responden a refinanciaciones: propietarios de viviendas que, ante la volatilidad de los tipos de interés, buscan mejorar sus términos contratando con entidades que ofrecen condiciones más competitivas. Este comportamiento refleja una sofisticación del mercado crediticio donde los clientes actúan estratégicamente sobre sus deudas hipotecarias.
La tasa de interés: recuperación moderada sin ruptura de tendencia
El tipo de interés medio de los préstamos para vivienda se situó en febrero en el 2,88%, ligeramente por encima del 2,86% de enero y su nivel más alto desde noviembre (2,97%). Aunque la cifra ha ascendido, la métrica clave es que encadena 13 meses por debajo del umbral del 3%.
Esta tasa de 2,88% representa un escenario favorable comparado con los máximos históricos alcanzados durante la crisis de 2022-2023, cuando superaban el 3,7%. La moderación de tipos de interés, alimentada por las decisiones del Banco Central Europeo de mantener tasas no restrictivas tras completar el ciclo de subidas, ha generado confianza entre compradores que temían un encarecimiento permanente del crédito.
El plazo medio de los préstamos se mantuvo en 25 años, sugiriendo que los prestatarios mantienen horizontes de financiación a largo plazo, típicos de economías con demanda de vivienda estructural (jóvenes que acceden a su primera compra, familias que cambian de domicilio).
Tipología de interés: el predominio fijo gana terreno
En cuanto a la tipología de interés, el 64,8% de las hipotecas se firmaron a tipo fijo y el 35,2% a tipo variable. Esta distribución refleja la preferencia de los prestatarios por fijar el coste de su financiación en un entorno donde la incertidumbre macroeconómica (inflación, decisiones de bancos centrales) genera volatilidad.
Los tipos iniciales fueron del 2,78% para hipotecas fijas y 3,03% para variables, marcando una diferencia de 25 puntos básicos. Este diferencial, aunque moderado, ha inclinado la preferencia hacia lo fijo: la mayoría de nuevos prestatarios opta por asegurar una cuota hipotecaria constante en lugar de exponerse a futuras revisiones del Euríbor.
Contexto macroeconómico: presión de precios versus asequibilidad
El dinamismo del mercado hipotecario andaluz ocurre en un contexto donde los precios de vivienda han experimentado tensiones significativas. El valor medio de la vivienda en Andalucía se incrementa un 9,6% interanual, situándose ligeramente por debajo del crecimiento nacional del 14,3%.
Dentro de Andalucía, Málaga se consolida como el principal foco de presión inmobiliaria con un valor medio de 2.598 euros por metro cuadrado, con municipios como Marbella con incrementos superiores al 20%, impulsados por demanda turística e inversión extranjera. En contraste, Córdoba muestra un crecimiento más contenido.
Sin embargo, la asequibilidad está bajo presión. El esfuerzo teórico necesario para adquirir una vivienda alcanza el 33,9% de la renta disponible de los hogares a nivel nacional, situándose en el límite considerado razonable. En provincias como Málaga o Cádiz, este porcentaje supera el 35%, entrando en niveles de tensión elevados.
El factor macroeconómico: inflación y Euríbor en vigilancia
Un elemento de incertidumbre planea sobre la trayectoria futura del mercado. El repunte de la inflación hasta el 3,3% en marzo y la subida del Euríbor del 2,2% al 2,8% incrementan el coste de financiación, lo que podría enfriar la demanda en los próximos meses.
Aunque el Euríbor ha mostrado cierta volatilidad, las expectativas de analistas sugieren una estabilización en torno al 2,2-2,3% para el resto del año. Si el Euríbor remonta nuevamente, el coste de las hipotecas variable se resentirá, lo que podría traducirse en una desaceleración de la demanda especialmente entre compradores con menor capacidad de absorber incrementos de cuota hipotecaria.
Acumulado del primer bimestre: consolidación de tendencia
En términos acumulados para los dos primeros meses de 2026, el mercado hipotecario nacional registra un crecimiento del 10,1% en número de operaciones, acompañado de un incremento del 22,3% en el capital prestado y del 11,1% en el importe medio. Esta brecha entre crecimiento de operaciones y capital sugiere que el mercado está financiando viviendas progresivamente más caras, probablemente en segmentos de mayor precio y en zonas con tensión de demanda.
La opinión de El Vértice
Los datos de hipotecas en Andalucía en febrero revelan un mercado de crédito vigoroso que contrasta con una actividad compraventa más templada. Esta divergencia tiene implicaciones que merecen atención.
Primero, el crecimiento desbordante del volumen de financiación (48,16% interanual) versus compraventas moderadas sugiere que muchas de las hipotecas formalizadas son refinanciaciones o cambios de entidad, no únicamente nuevas compras. Esto es saludable desde una perspectiva de mercado competitivo (los clientes cambian de banco), pero infla artificialmente las estadísticas de «dinamismo hipotecario» si se confunden con nueva demanda.
Segundo, la subida de precios (Andalucía +9,6% interanual) combinada con tasas de esfuerzo que alcanzan el 33-35% en provincias turísticas, refleja un mercado donde la oferta insuficiente (construcción aún limitada) mantiene presiones alcistas. El Gobierno regional debería acelerar la producción de vivienda de nueva planta para atacar la raíz del problema: falta estructural de oferta.
Tercero, la concentración del crecimiento hipotecario en Madrid y zonas turísticas (Granada +59%, Málaga +35%) versus moderación en Sevilla (+1,2%) y Córdoba apunta a que el mercado se fragmenta según atractivo económico y de inversión. Las ciudades industriales o de servicios no sometidas a presión turística no gozan de este dinamismo.
El Vértice celebra que Andalucía siga financiando vivienda en un entorno de tipos moderados (2,88%). Pero advierte que este dinamismo crediticio es engañoso si oculta una oferta insuficiente de vivienda. Sin corrección urgente del lado de la construcción, la subida de precios continuará comprimiendo la asequibilidad, especialmente para hogares de renta media.